オープンレジデンシア文京本郷台【歪な敷地形状だが、なかなか珍しいポジション】70㎡8,888万円(坪単価419万円)

オープンレジデンシア文京本郷台。

所在地:東京都文京区湯島4-126-1他(地番)
交通:湯島駅徒歩4分、本郷三丁目駅徒歩7分(都営線。東京メトロは徒歩9分)、上野広小路駅徒歩8分
用途地域:商業地域、第二種住居地域
階建・総戸数:15階建、44戸

春日通り沿い(接道部分はわずかで建物自体は少し奥まったところに建つ)に誕生する物件で、周囲には高い建物が少ないため、北東方向に切通公園や旧岩崎庭園(上層階ならば不忍池も多少)などが望めるというなかなかに珍しいポジションですね。

最寄駅は徒歩分数的には完全に湯島ではあるものの、坂下になる湯島駅界隈からはかなり上る必要のあるポジションで、出かける時は下の湯島駅、帰宅時はほぼフラットになる本郷三丁目駅を利用するとかなり楽なポジションではないでしょうか。

ちなみに、近隣「湯島2丁目」のブリリア本郷三丁目は湯島駅徒歩5分、本郷三丁目駅徒歩6分というポジションながら「本郷三丁目」というネーミングが採用されていました。同様に当物件もデベロッパーとしては本郷三丁目と名付けたかったというのが正直なところなのでしょうが、ディアナコート文京本郷台同様に苦肉の策(?)で「文京本郷台」になっていますね。

設計は長谷建築設計事務所、施工はナカノフドー建設です。

当物件は、接道している部分が少ない歪な形状の敷地ゆえに前建までの距離を確保出来ていない反面、いずれの方角も高い建物のないポジションということで全方位に住戸が設計出来ています。
そのため、内廊下設計を無理なく採用出来ていますし、外観もシックなトーンを基調に白のグリッドラインが際立った特色を感じるものになっています。

かなりの高単価帯になる物件ですし、近年のオプレジは以前よりもデザイン面に力を入れるようになってきているのは確かなことではあるものの、ここに関してはやはり長谷建築設計事務所あってのデザインと感じますね。
他の会社が設計したオプレジと長谷建築設計事務所によるオプレジは一味違う印象を受けることが多いです。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、南東角住戸です。春日通りの南側、そう遠くない距離には同じような高さのビル群がありはするものの、日照は問題なく、かつ、北東方向には上述のような魅力ある「抜け」も出てくるお部屋になります。

ただ、間取りとしては、全方位に住戸を設けた小規模物件らしく柱の食い込みがあまりに顕著ですね。

オプレジは価格帯に限らず基本的に柱をアウトフレーム化することがないので驚きは微塵もないものの、やはり南側の柱はもう少しスッキリさせて欲しかったと思わずにはいられません。

柱の太さ・食い込み具合のわりには居室形状への影響がそれほど大きくないのは救いではあるのですが…。

なお、北東方向にそのような眺望が望めるにもかかわらずLDが南にしか面していないのはやはり残念ですし、洋室3の扉は開き戸ではなく引き戸で良かったんじゃないのかなとも…。
洋室1も同じくリビングインの開き戸ですし、なぜなのでしょう???

ただ、LDの南側開口部をサッシ2枚分ではなく「2枚半」分確保出来ているのは良いですね。

坪単価は419万円。先行するバウス本郷三丁目は平均坪単価約455万円、クレヴィア文京湯島は平均坪単価約440万円という水準であり、このご時世としては悪くない水準ですね。

柱の食い込みが顕著なプランも加味してのものではあるのでしょうが、近年の他のオプレジではそのようなプランであってもそこまで価格に反映されている印象はなく当物件は弱気な印象を受けます。

近年のマンション価格高騰下においても順調に販売を続けてきたオプレジですが、昨今は完売までに時間を要している物件が増えてきていますしなるべく早く捌きたいという思いがあるのかもしれません。

ちなみに、前建の影響がかなり強い低層階にはなりますが、当物件には坪単価370万円ほどのお部屋もありますね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、フィオレストーンの水回りの天板、トイレ手洗いカウンターとオプレジでお馴染みのものがそろっています。

管理費は215円/㎡。ディスポーザーはないものの、内廊下の小規模物件ですのでリーズナブルな水準です。この水準に出来ているということは冷暖房機能はないのでしょうが(換気機能のみ)、そうであっても悪くない水準でしょう。

なお、やっぱり駐車場はないのかと思いきや平置5台(来客用兼身障者用)もあってビックリ(笑)。

春日通り側からではなく敷地西側細い道路に面した部分からのアクセスになるようです。

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