エクセレントシティ市が尾【わざわざ北向きを設けたことで「南向きワイドスパン」を実現】35㎡3,098万円(坪単価294万円)

続けて、エクセレントシティ市が尾。

設計・施工はむろんデベロッパーでもある新日本建設です。

以前も何度か申し上げているように新日本建設のこのエクセレントシティシリーズは開口部に特長がありますね。
中住戸であってもLDの開口部にサッシ3枚分のワイドな設計を採用することが多く、当物件もそのようなプランが多く設けられています。

当物件の敷地は東西に長いために全戸ワイド目のスパンを確保出来ているということもあるのでしょうが、当物件には「唯一南向きではない35㎡の1LDK」がプランニングされていることからもお分かりのように、可能な限り「ナロースパンを避ける」傾向にあるデベロッパーであることがお分かりいただけるのではないでしょうか。

当敷地の東西長さからすれば一般的な田の字プラン(より奥行(玄関からバルコニーまでの距離)のあるもの)であれば全戸南向きにすることは十分可能だったはずで、そのようにすることなくその北東角住戸を設計しているのがその証左になります。

下記をご覧いただければ明らかなようにグロスの嵩まない30㎡台ゆえに単価はかなり高めの設定にしているようですし、採算上の理由でこういったプランニングを採用しているというのもあるのでしょうが(エクセレントシティ宮前平クリアヒルズなんかはまさにそうでしょう)、この駅徒歩5分の立地であればそういったプランニングがあること自体の違和感も小さくエクセレントシティシリーズらしい上手な設計と言えるのかなと。

なお、とりわけ高級感のある部分などはないものの、総戸数40戸の小ぶりな物件にしてはランドプランにも特長が窺えますね。

両サイドに植栽のある奥行のあるエントランスアプローチに豊かさがありますし、同じく奥行のあるエントランスホールもしかりですね。

配棟的にはここまで敷地端からの動線を長くする必要はないはずで、ここまでやられると逆にエントランスからエレベーターまでの距離が遠いのが気になってしまう方もいるやもしれませんが、個人的には悪い印象はなくむしろ好感の持てる設計です。

また、建物1階部分を中心に平置駐車場を設けており、全16台の駐車場を確保している点も駅近物件としては珍しいのではないかと思います。

前回のエクセレントシティ市が尾

公式ホームページ
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お部屋は35㎡の1LDK、北東角住戸です。唯一のノン南向きプランで北側が246、北東が交差点となるお世辞にも静かとは言えないポジションになります。

しかしながら、この大きさのプランであれば違和感はないですし、そういった立地ということもあってかプランもしっかりと造り込まれていると感じますね。

このようなイレギュラーなポジションの角住戸ながら柱が完全にアウトフレーム化されており、なおかつ、L字バルコニーまで採用するという力の入れようです。

しつこいですが北側は246なのでここにバルコニーがあることの意味は少々疑問だったりもするのですが、柱をアウトフレーム化するついでのバルコニーという見方も出来ますし、バルコニーを特定の用途に使わずとも掃き出し窓の先にバルコニーがあることで空間的な広がりも得られるはずです。

坪単価は294万円。先ほどの物件内で最も優れているはずの南西角住戸よりも遥かに高い単価になっています。面積が半分程度しかありませんのでこのような単価設定は往々にしてあることではあるものの、駅徒歩5分とは言え市ヶ尾においてはこのようなコンパクトプランのニーズはけして旺盛ではないと思うのでもう少しこなれた水準であって欲しかったですね。

エクセレントシティ宮前平クリアヒルズの30㎡台同様で単価設定がちょっと極端過ぎるように思います。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありめせんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、エクセレントウォーターなどがついています。
さすがに水回りの天然石天板仕様はないものの、浴室照明はしっかりとダウンライトですしこの単価帯の物件として違和感のない充実したものです。

管理費は282円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしのわりには高めの水準です。
コンパクトプランありの総戸数40戸というスケールなので分からんではないのですが、上述のように全16台を平置駐車場とすることが出来ていることを考えてもちょっと高いですね。

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