コンシェリア後楽園クロッシア【小規模ながら三方接道ゆえの魅力あるプラン】42㎡5,320万円(坪単価415万円)

コンシェリア後楽園クロッシア。

所在地:東京都文京区小石川3-29-8
交通:後楽園駅徒歩7分、春日駅徒歩7分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:10階建、35戸

千川通り沿いの三角地帯の一角というポジションで、北東側の千川通りだけでなく、南と西も接道しています。
「コンシェリア」であることからお分かりのように基本的にはワンルーム(1K)タイプの投資マンションでスケール的にもごくごく一般的なものになるのですが、このスケールの物件で三方が道路に面しているというのは非常に稀なことですね。

後楽園駅前のパークコート文京小石川ザ・タワー周りの再開発の恩恵を十分に受けられるポジションであるのはもちろんのこと、駅からの道程もえんま通り商店街になりますので交通・買物利便性共に魅力十分です。

設計はシンヤ設計、施工は塩田建設です。
そのような一般的なスケールのワンルーム中心のマンションになりますので、凄く特長的な部分は見受けられませんが、エントランス周りはこのスケールの物件にしてはゆとりを感じる造りになっていると思いますし、天然石をふんだんに用いた空間デザインも高級感があります。

いわゆるワンルーム投資マンションとしては見映えのするものになっていると思います。
千川通り以外の方向から見るとややチープな印象があるのも事実ですが。。。

公式ホームページ
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お部屋は42㎡の1LDK、南西角住戸です。南側道路の向かいには8階建のマンションがありはしますが、LDの南側正面方向はそのマンションからはズレていますし、西側も低層建物が多いエリアになるので日照はかなり期待出来るポジションになります。

間取りとしては、いわゆるワンルームマンション条例に配慮した40㎡超のプランではあるものの、当物件は上述のように三方が接道していることでそういったワンルームとこのような40㎡超のプランを上手に分離させることが出来ているのが良いですね。

千川通りに面した部分(北向き。最高高さ31mエリアなので10階建)をワンルーム中心、西側・南側道路に面した部分(南向き及び西向き。6階建(最高高さ22m))をこういった40㎡超中心とし、日照面とのバランスを図ることに成功しています。

間取りとしては基本がワンルームマンションということもあり柱の食い込みが目立つものとなってはいるものの、両面が接道していることで実現した南面を贅沢に使ったプランニングで玄関位置も理想的ですね。

LDとベッドルームの間に無理なく玄関を配置出来ていることでPP分離出来ていますし、ベッドルームに加え洗面所をノンリビングインとしているにもかかわらず廊下が短めに出来ている点も素晴らしい点だと思います。

LDの入口付近にありがちな事実上の廊下部分もありませんし、無理なくオープンキッチンを可能にした開放感のあるLDKはこのような面積帯のお部屋ではありそうでなかなかないものです。

坪単価は415万円。クレヴィア本郷春日ステーションフロントの1LDKはこのご時世としてかなり単価がこなれていたのでそういったものと比べると強めの印象があるかもしれませんが、クレヴィアが弱めだっただけでこちらぐらいの単価設定がむしろ平均的な水準という印象です。

「コンシェリア」は基本的にはワンルームマンションブランドという印象が強く、当物件もブランド感やスケール感はイマイチではあるものの、上述のように間取り面においてかなり特色のあるものなので違和感のある水準ではないでしょう。

設備仕様面は、むろんディスポーザーはありませんし水回りの天然石天板仕様も見当たりませんが、1LDKタイプには床暖房(電気式)や廊下のタイル貼仕様などがありワンルーム投資マンション内の1LDKにしては悪くないですね。

管理費は517円/㎡。ネックはここでしょうね。小規模な内廊下物件ではあるものの、この水準はあまりに高過ぎです。
40㎡台ともなると月額2万円を優に超えてくるわけでこのようなランニングコストがかかるのであれば販売価格をもう少し抑えて欲しかったですね。

なお、駐車場はありません。

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