グランレ・ジェイド等々力【絶対高さ10mエリアの地上4階建】4階109㎡13,290万円(坪単価403万円)

グランレ・ジェイド等々力。

所在地:東京都世田谷区等々力7-59-21(地番)
交通:尾山台駅徒歩12分、等々力駅徒歩12分
用途地域:第1種低層住居専用地域
階建・総戸数:地上4階地下1階建、43戸

駅距離は少々あるものの、落ち着きのある第1種低層住居専用地域に誕生する物件で、2,100㎡超の豊かな敷地面積を活用した「4階建」と言うのが最大のポイントになるでしょうか。

当物件のある第1種低層住居専用地域は本来ならば絶対高さが10mに指定されているので通常は3階建が限界なのです。しかしながら、お隣のプラウド等々力同様に敷地端からの外壁後退、歩道状空地の要件などを満たすことで、建築基準法55条2項認定を受け高さ12mの4階建が実現した珍しいケースになります。

後のリセール市場での競合においては、隣がブランド力やスケールで上回るプラウドというのは1つ気になる材料ではあるでしょう。
しかしながら、プラウドと合わせても100戸に満たないわけで、第1種低層住居専用地域の4階建の希少性に加え、ランドプランにも特長のあるこれら2物件が太陰太極図(丸くはないですけども…)のように交わったことで1つのよりスケールある物件であるかのようにさらなる存在感を放つ可能性もあるのではないでしょうか。フロア数に限界のある第1種低層住居専用地域の物件としてはいずれもかなり大きな方であり、2つ合わさるとかなりのスケール感があると思います。

ちなみに、当物件が出来ることでプラウドの南向き住戸の一部に日照への影響がいくらか出そうですが、プラウドが「陰」、こちらが「陽」ってことはないでしょう(笑)。

こちらの方が南面条件に優れたお部屋が多いのも確かですが、やはりブランド的にはプラウドが上ですし、何気にいい感じでバランスがとれているな…と。

公式ホームページ
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お部屋は109㎡の3LDK、南西角住戸です。周囲は戸建が中心、さらに畑なども広がっているのでこの55条2項の適用を受けた「高さ12mの最上階住戸」からの視界は非常に素晴らしいものがあります。タワマンの最上階住戸ほどの分かりやすさこそないものの、近年のタワマンが次々と林立する状況下においてはむしろ「4階のこの眺め」の方が貴重なのではないかとさえ思うレベルです(※)。
※世田谷に関してはタワマンなどの高層物件が少ないので世田谷の高層タワマンの最上階なんかと比べるとやはりインパクトには欠けますが…。

間取りとしては、そのような非常に貴重なポジションの最上階角住戸に相応しい豊かな面積が確保されているのですが、居室配置には少々違和感がありますね。

水回りは配管などの関係上、下階との兼ね合いもあるのでしょうが、なぜにLDKがこの位置なのか…。

せっかくいい位置にルーバルを設計出来ているのですから、そちらに面した位置にLDがあって欲しかったです。洋室1を横長形状にすれば洋室1とLDを共にルーバルに面した位置にすることが可能だったはずですし(その場合はキッチンはLD南東部に移動させる)、勿体ない印象を受けずにはいられません。

廊下の突き当たりに直接ルーバルに出ることのできる扉を設けているあたりはお見事ですし、2WAYの洋室1の設計、ダブルボウルの洗面室、お手本のようなT字型の玄関廊下などにも魅力を感じることが出来るものの、このLDの設計はどうしても勿体ない印象にはなってしまいますね。

LDと洋室1の間に設けられた引き戸も何か中途半端ですし…。

ちなみに当物件には1階から地下1階にかけてメゾネットプランなんかも用意されていますし、プランバリエーションが豊富と言う点は評価出来る点の1つになるでしょうか。

坪単価は403万円。お隣のプラウド等々力は2010年の近年の底値相場時に分譲されているため比較するのはナンセンスです。
平均で坪単価370~380万円にはなるはずの当物件は、同じ等々力7丁目のシティハウス自由が丘レジデンスと同じぐらいで、ブランドの差はあれど優れた南面条件(4階住戸は将来的にも視界抜けが保たれる可能性が高い)からするとこのご時世として妥当なところなのだと思います。

駅距離のあるポジションなので近年の駅近トレンドからするとどうしても高めに感じてしまうところはあるものの、「これぞ世田谷の第一種低層住居専用地域」と言えるポジションですし、貴重な4階建物件ですからね…。

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