プレディア横浜三ツ沢【駅近×三ツ沢公園徒歩6分】4階65㎡5,218万円(坪単価264万円)

プレディア横浜三ツ沢。

所在地:神奈川県横浜市保土ケ谷区岡沢町81-1他(地番)
交通:三ツ沢上町徒歩4分
用途地域:第一種住居地域、近隣商業地域
階建・総戸数:7階建、51戸

プレディア府中西府に次ぐ、JR西日本プロパティーズの新ブランド「プレディア」の第二号物件になります。

プレディア府中西府の西府駅同様にメジャーとは言い難い三ツ沢上町駅ではありますが、こちらも駅近ポジションですね。三ツ沢上町駅では昨年のヴェレーナ横浜三ツ沢に続き現在ガーラレジデンス横浜三ツ沢が分譲中なのですが、それらと駅との間の高低差は非常に大きく、交通利便性には徒歩分数以上の大きな差があります。

当物件のポジションは、国道1号(横浜新道)と新横浜通りの交差点(+立体交差)に隣接しており、駅への最短経路は新横浜通りを越える歩道橋経由になりますので、ベビーカーが必須の子育てファミリーにとっては利便性が少し落ちるものの、徒歩6分の距離に広大な三ツ沢公園があるという貴重なポジションでもあります。三ツ沢公園の周囲には分譲マンションは少ないのでこのぐらいの距離感の物件は結構珍しいですね。

なお、通学区の三ツ沢小学校までは徒歩9分の可もなく不可もなくな距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋はブライトコートの65㎡の3LDK、南角住戸です。南西方向は当物件と同じような高さのワコーレ三ツ沢公園2があるので、視界は妨げられるものの、南東方向は第一種住居地域の戸建住宅が連なったエリアになるのでこの階でも視界抜けを得ることが出来ます。
新横浜通りや横浜新道の影響に加え、南側そう遠くないところに保土ケ谷ICがありますので視界抜けがある分喧騒の影響もあるはずですが、当物件は完成売りなので実際のお部屋で音を確認することが可能ですし、当住戸のポジションであれば大きな影響はなさそうですね。

間取りとしては、日照良好な南角ということでこれでも物件内で最も大きなものになります。それほど単価に差のないプレディア府中西府には70㎡台がありましたし、消極的なプランニングという印象を受けずにいられません。

横浜新道側になる北西向きのゲートコートであればコンパクト目のプランが多くなるのは納得なのですが、特段そういったこともなくブライト・ゲート共に50~60㎡台のみで構成されたかなり極端なプランニングなのです。
総戸数51戸というそれなりのスケールがあるわけですし、いくつかだけでも「70㎡台」とか「4LDK」とかがプランニングされていても良かったのかなと…。

ただその一方で、そのようにギリギリまで面積を絞ったからこその効率的な設計は当物件の大きなポイントの1つになります。

柱はこのプランに限らずほとんどのプランで共用廊下側もアウトフレーム化されており、玄関廊下を一直線にしているあたりからも効率性を重視している様子が窺えます。

効率性を重視したがゆえに角住戸ながらLDは二面採光ではなく(行灯部屋をなくす意図もあるでしょう)、角住戸なりの華に欠けてしまっているのが非常に残念ではあるものの、使い勝手的には違和感のない3LDKとすることが出来ています。

専有面積に占める居室畳数割合は71.3%((10.0畳+3.3畳+6.0畳+5.0畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷65.43㎡)と一般的な田の字ベースの中住戸と大差のない水準になりますね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

収納が若干少なめな印象もありますが、出窓の下部なども収納になっているので上手く使えばと言ったところでしょうか。

坪単価は264万円。日照だけでなく視界抜けも出てくる南角ということで物件内では高めの水準になっています。ヴェレーナ横浜三ツ沢とガーラレジデンス横浜三ツ沢は平均坪単価230万円ほどだったはずで当物件は駅近な分それよりも上の水準(平均で240万円ぐらい?)になっているようですね。

ただ、上述のように駅距離に加え高低差も考慮すると利便性に大きな差があり、大通りに面したマイナス面を差し引いてもこのご時世としてまずまずの水準と言えるのではないでしょうか。

三ツ沢下町駅徒歩3分のクリオ横濱三ツ沢ガーデンマークスは平均坪単価約265万円でしたし、ここまで面積を絞っているわりには単価が伸び悩んでいる印象のある物件です。

それだけ現状の市況が悪いことに他なりませんし、このエリアのこの単価帯のニーズが限られている(大手デベのブランド物件などは例外)ことも影響しているように思います。

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