プレディア横浜三ツ沢【2Lと3Lの価格差が小さ過ぎ】4階58㎡3,930万円(坪単価224万円)

続けて、プレディア横浜三ツ沢。

設計はグローバン企画、施工は新日本建設で直床になります。
直床は残念っちゃ残念ですが、一方で地盤的にはしっかりとしたエリアゆえに直接基礎を採用出来ているのは評価出来る点になるでしょう。

なお、当物件は本年5月完成済の完成売りになります。完成売りなので9月末まで消費税8%で購入できるというのが1つの売りにはなっています。10%物件は税制面などでの恩恵もありますし、そういった駆け込み需要は期待出来ないと思いますけれどもね。
そもそもプレディア府中西府も同様に完成売りでしたし、スケール的にも大きな物件ではないということでモデルルームコストを抑えたい意図があるのでしょう。

また、デザインにおいても特長が窺える物件になります。
とりわけ高級感のある素材が使われているわけではないものの、エントランスは2層吹抜の設計で総戸数51戸の物件としては見映えのするものと言えるでしょう。

空地率は39%ほどしかなく、敷地にゆとりを感じることは出来ませんが、前回の記事で書いたように柱のアウトフレームに力を入れた物件という点も評価出来ますね。

前回のプレディア横浜三ツ沢

公式ホームページ
IMG_6220[1]
お部屋はゲートコートの58㎡の2LDK、北西向き中住戸です。北西側は横浜新道になるのでお世辞にも静かな環境とは言えません(※)。ただ、そうであるがゆえに前建との距離が図れているのも事実ですね。
※サッシは二重サッシになっています。

間取りとしては、64~65㎡の3LDKに対し、こちらを含む2LDKは57~58㎡になっているので随分と面積差が小さく感じますね。

別の言い方をすると2LDKと3LDKの価格差(グロス差)が同フロア同方向で500万円ほどしかなく(むろんプランによりますが…)、予算ギリギリの方でない限りは3LDKに魅力を感じやすい価格設定になります。

この58㎡は2LDKとしてはむしろ大きな方ですし、64〜65㎡の狭小感の強い3LDKとの兼ね合いからすると54〜55㎡ぐらいが適切だったように思いますね。
柱の影響の少ない効率的なプランですので54〜55㎡でも2LDKとして十分な使い勝手を実現出来たはずです。

そもそも外廊下物件ながら洋室2室共にリビングイン、1室が行灯部屋というプランニングは少々疑問ではありますが…。

坪単価は224万円。両隣の角住戸は65㎡の3LDKなのですが、中住戸と角住戸の違いがありながらも「単価はほぼ同じ」であり、上述のように価格差(グロス差)がかなり小さくなっています。

ただ、南東向きと比較すると2割近く安い水準であり大通りの影響の大きなポジションがしっかりと反映された感のある水準ではあるでしょうか。

設備仕様面においては、ディスポーザーがないのはスケール・価格帯的に仕方のないところで、食洗機、天然石のキッチン天板、トイレ手洗いカウンターあたりがそろっているあたりからはむしろ単価以上のものと言えます。

管理費は229円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、スケールのある物件ではないので違和感はないでしょう。

駐車場は全12台でうち3台が平置、残りの9台が機械式になります。他にカーシェア用が1台分あります。

0 Comments



Post a comment