エクセレントシティ調布国領アヴニール【供給数は立派だが、ちょっと頑張り過ぎ?】2階55㎡4,998万円(坪単価299万円)

エクセレントシティ調布国領アヴニール。

所在地:東京都調布市国領町2-19-1(地番)
交通:国領駅徒歩4分、調布駅徒歩18分
用途地域:第一種中高層住居専用地域、近隣商業地域
階建・総戸数:5階建、22戸

甲州街道からは内に入った旧甲州街道沿いに誕生するマンションです。国領駅へのアクセスは信号を渡る必要もなく分数以上に快適ですね。
一方、調布駅は布田駅のさらに先になるのでけして近くはないものの、自転車などを利用すれば気軽にアクセス出来る距離感です。

なお、国領駅界隈でのマンション分譲は狛江通り沿いで2016年に分譲されたクレヴィア調布国領レジデンス以来でわりと久々になります。

当物件はエクセレントシティシリーズの中でも小ぶりなものになるものの、主戦場としている千葉エリアだけでなくこういった都下や神奈川県での供給にも積極的な新日本建設らしい物件と言えるでしょう。

当物件は30~50㎡台のコンパクトなプランニングであり、エリアニーズに必ずしもマッチしたものではないはずですが(販売単価を伸ばすためにデベロッパー都合で面積を絞っている)、マンションが売れないこのご時世においても新日本建設の供給数(スケールが小さ目の物件が多いので「戸数」はそこまでではないのですが「物件数」はかなりのものでしょう)はかなり目立っています。

公式ホームページ
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お部屋は55㎡の2LDK、東角住戸です。北東~東方向にかけては7階建のレクセルマンション国領とお見合いになりますが、南東側は戸建なのでこの階でも日照を得ることが出来ます。

間取りとしては、物件内では大き目のもので2LDKとして標準的な大きさのものになりますね。

ただ、居室畳数には少々特徴のあるプランになるでしょう。
玄関廊下の配置は悪くなく、角住戸としては効率的な方のプランではあるものの、LDKの11畳に対して洋室1・2が5.5~6畳という設計になっており、LD周りよりも洋室を重視したものになります。

間取り図をご覧いただくと一目瞭然のように梁(下り天井)の影響で洋室2の引き戸の方立てが大きくなってしまったことで、引き戸を開いても「LD+洋室2」の一体感が薄いことを考えると、LDKをもう少し大きなものにした方が良かったような印象もありますが、そこには充実した収納の影響もあるでしょうか。

この大きさの2LDKとしてはかなり収納が充実したプランになります。

坪単価は299万円。低層階でのこの水準はなかなか強気な印象を受けます。
最上階ルーバルプランは坪単価330万円近い水準になっており、それと比べるとこなれてはいますが、3LDKに比べればグロスの嵩まない2LDKと言えどもこの単価とおよそ5,000万円のグロスはなかなかですね…。

前出の2016年末に分譲されたクレヴィア調布国領レジデンスはファミリータイプ3LDK中心で平均坪単価約275万円という水準だったわけで、30~40㎡台ならまだしもこの50㎡台半ばであればそれと差のない水準が相応だったように思います(低層階ならば260万円程度)。
※ちなみに、都下のここ2~3年は都心部よりもさらに売れ行き不振に陥っており、2016年あたりと比べても価格はほとんど変わらない状況にあります。

上述のようにこのような不況下においても積極的に供給する姿勢は立派だと思うのですが、プランニングや採算的な苦しさを少なからず感じてしまいますね(そもそもエクセレントシティシリーズは他デベ物件よりもむしろリーズナブルに感じるものの方が多いので余計にそのように感じます)。

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