ルフォン北綾瀬シエルフォート【南向き住戸率9割弱、上層階は好条件】10階70㎡4,800万円台(予定)(坪単価約226万円)

ルフォン北綾瀬シエルフォート。

所在地:東京都足立区東町5-64(地番)
交通:北綾瀬徒歩9分、亀有駅徒歩19分
用途地域:準工業地域、第一種住居地域
階建・総戸数:14階建、78戸

先行して分譲中のサンリヤン北綾瀬同様に敷地北側が環七に面したポジションで、階建や総戸数、さらに長谷工設計・施工という点でも類似した物件になります。

ただ、サンリヤンは既に言及しているように南向き住戸率の低いランドプランであり、南向き住戸率が9割近い点(南側隣接地には7階建マンションがあるが…)、また、サンリヤンが駅徒歩10分超であったのに対してこちらは徒歩9分となる点は良い材料になるでしょうね。

北綾瀬駅は始発になったことに加え本年12月には駅ビルの商業施設もオープン予定ということで将来性にも期待出来ますし、当物件は徒歩5分の距離に西友(しかも24時間営業)があるのも1つの魅力と言えるでしょう。

通学区の東渕江小学校までは徒歩5分、周囲には大小複数の公園と子育て環境も恵まれている方と言えると思います。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、南東角住戸です。上述のように南側は7階建の秀和綾瀬レジデンスなのでこの上層階住戸ならば影響を受けることはありません。南東方向には稗田公園が望めますし、日照はもちろんのことかなりの開放感が期待出来るお部屋になります。

北側開口部は当然環七に面しているので静かな環境とは言えないものの、この南東角は敷地南東端の環七からかなり奥まったポジションにありますし、上層階住戸ならば影響は大きくはないでしょう。

間取りとしては、最も大きな南西角住戸(71㎡)に次ぐ物件内では大き目のものになります。

ただ、80㎡近いプランもあったサンリヤン北綾瀬に対し、こちらは近年の狭小トレンドそのままのプランニングといった感じで、柱の食い込みが顕著な点もそれに拍車をかけています。

洋室1及び3の柱の食い込みは非常に大きく、専有面積や居室畳数表記にはこの食い込み部分の多くがカウントされたものであることに注意が必要ですね。

角住戸ながら玄関廊下を一直線とすることで効率性を高めようとしてはいますが、洋室1及び洋室3の居室形状はかなり悪く、ゆとりある面積帯ではないことを考えるともうちょっと柱に配慮したプランニングを心掛けて欲しかったですね(柱の食い込みに関してはサンリヤンも同様ではありますが…)。

キッチンにも窓を設けることが出来ていますし、奥行最大2mのバルコニーなども魅力的ではあるものの、LD単体では10.4畳に過ぎないわけで洋室2の引き戸はもっと大きく開け放つことの出来るもの(LDとの一体感を高めることが出来るもの)になっていると良かったのではないでしょうか。

坪単価は予定価格で約226万円。秀和綾瀬レジデンスの影響が不可避な低層階でも坪単価200万円近い水準であり、単価差は視界差・眺望差ほどではないと感じます。エリア的にグロスで5,000万円を超えると需要が大きく減ってくるのでそのあたりの影響もあるのでしょう。

物件平均としては210万円台になるはずで、駅徒歩10分超の上、西向き住戸中心だったサンリヤン北綾瀬の坪単価約205万円よりも幾らかは割安感があると思います。

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