ルフォン北綾瀬シエルフォート【柱食い込みすぎ…】2階67㎡3,900万円台(予定)(坪単価約192万円)

続けて、ルフォン北綾瀬シエルフォート。

設計・施工は長谷工でやはり直床になります。当物件は最大天井高2.5~2.6mと高めの水準に出来ていますし、やろうと思えば二重床も可能だったはずです。

ただ、同じ長谷工設計・施工のサンリヤン北綾瀬も直床であり、サンリヤンよりも駅に近いという「分かりやすい魅力」があることを考えるとあえてそこに力を入れるという選択は(デベロッパーにとって)現実的ではないでしょうね。

一方、ランドプランには見どころがあります。
環七から奥まったエントランス手前にあるアプローチ空間は「ガーデンアベニュー」と名付けられているだけのことはあるゆとりあるもので、その先に続くアートラウンジ(エントランスホール)の雰囲気も悪くありません。

ファミリータイプ中心の総戸数78戸の物件としては出色なものとまでは感じませんし、外観デザインにも特筆すべき点は見当たりませんが、ガラス手摺をふんだんに用いたある種の「手堅さ」を感じる物件ですね。

前回のルフォン北綾瀬シエルフォート

公式ホームページ
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お部屋は67㎡の3LDK、南向き中住戸です。低層階な上、敷地の「東西方向の中央付近」に位置しているので中住戸の中でも秀和綾瀬レジデンスの影響を強く受けてしまうポジションにあります。

南東や南西方向からは日照を得ることが出来るはずですが、少々圧迫感の強いポジションでしょうね。

北側は共用廊下に続き共用階段があるので採光が芳しくない反面、そもそも環七から奥まった位置にありますし階段もあることで環七の影響はわりと緩和されるのではないでしょうか。

間取りとしては、中住戸なりの狭小感のある3LDKではあるものの、当物件には63~64㎡の3LDKもありますので物件内では中ほどの大きさになります。

問題はその面積よりも「柱」でしょうね。
先ほどのプラン同様に共用廊下側の柱の食い込みがやはり顕著なのですが、当プランはそれに加え南東部の柱にまで食い込みが見られます。

当プランは敷地形状に沿って雁行設計になった部分にあり、その結果生じた柱ではあるものの、67㎡という「一般的には狭小感の強いプランニング」であることを考えるともう少し頑張って欲しかったという思いは小さくありません。

一方、南面には連窓サッシが採用されており、中住戸ながらLDの開口部が豊かな点は評価出来ますし、先ほどのプランに比べ洋室2の引き戸が大きく開くようになっているのも良い点でしょう。

坪単価は予定価格で約192万円。上述のように低層階住戸の中でも秀和綾瀬レジデンスの影響が強いポジションで物件内では下限に近い水準になります。

曲がりなりにも「南向き」や「駅距離」などが考慮され、坪単価180万円ほどだったサンリヤンの西向き低層階などと比べると幾らか高くはなっていますが、都心アクセス良好な始発駅の徒歩10分圏内でのこの単価帯はこのご時世として魅力のある方と言えるでしょうね。

上述のように柱による面積消費の大きいプランニングなので実質単価はもう少し上に考えるべきなのでしょうが…。

設備仕様面は、基本的にサンリヤン同様です。それなりのスケールがありながらもディスポーザーはなく、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなどのワンランク上のものも見当たりません。なお、食洗機は同様に付いています。

駐車場は全11台でうち2台のみが平置、残りの9台が機械式になります。

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