プレシス所沢元町【事情はあれど「二極化」が凄い…】2階71㎡2,998万円(坪単価140万円)

プレシス所沢元町。

所在地:埼玉県所沢市元町18-13
交通:西所沢駅徒歩11分、航空公園駅徒歩12分、所沢駅徒歩13分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:15階建、45戸

元町アドレスの3駅の中心付近に位置する物件になります。
今年の初めに完成済の物件で販売が長期化しているのですが、再開発で盛り上がる所沢駅が徒歩圏ながらモデルルーム使用による価格改定で目に優しい水準のお部屋も散見されるため取り上げてみることにしました(まぁ、例年通りお盆界隈は特に供給が細るので取り上げる物件が少ないというのもありますが…。笑)。

駅前ではシティタワー所沢クラッシィに続きブランズタワー所沢が正式にリリースされましたし、今年6月に閉店が発表され話題となったイオン所沢店跡地もマンション(+商業)の複合開発になることが往々にして考えられるわけで、当物件はそういったものと比べると駅距離、スケール、そしてブランド的にも非常に地味な存在になってしまうでしょう。

しかしながら、強気なお値段の駅近物件やタワマンとは大きく異なる相場が形成されているのも事実で曲がりなりにも所沢駅徒歩圏、3駅利用可であることを考えるとご予算次第では検討余地があるはずです。

設計は西尾建築設計、施工は菊池建設でいずれもプレシスシリーズで非常にお馴染みの会社になります。

1フロア3戸ほどの小ぶりな物件になりますが、容積率200%の土地に15階建としたことで空地率は約73%と非常に高い水準になっており、植栽も豊かな曲がりくねったエントランスアプローチはとっても優雅でこのスケールの物件としては出色のものと言えます。

「曲がりくねった~道の先に~」と歌いながら進むとダウンライトなどによる「幾つもの光」が眩しいエントランスにたどり着きます(笑)。エントランスホールはシンプルながらもデザイン的に悪くないですし、実物を体感できるのも◎でしょう。

公式ホームページ
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お部屋は71㎡の4LDK、南西角住戸です。南側隣接地は戸建なので視界抜けこそありませんが、日照は得られます。西側元町通りの向かいには実蔵院のかなり広大な墓地が広がっており、低層階でも前建の圧迫感などは皆無なポジションになります。

当物件は全戸西向き(墓地向き)の設計で、東西に長い敷地形状からしてもなぜに全戸南向きにしなかったのか少々疑問ではあるものの、西武園の花火や富士山ビューを考慮した結果のようですね。西武園の花火は夏場計7日間行われるのでここに住むといつしか有難みが薄れてしまう気もしますが、それを言うのは贅沢でしょうか。

間取りとしては、プレシスらしい狭小4LDKになります。一般的には70㎡ちょっとの4LDKは非常に稀で、一建設の物件を見慣れていない方にとっては衝撃を受けるかもしれません。ただ、一建設やナイスの物件には60㎡台の4LDKなども場合によっては存在していますし、当プランはそこまで珍しいものではありません。

むしろ問題はLDの入口付近の事実上の廊下部分が非常に長くなっている点でしょう。
LDKはただでさえ11畳と小さいのにこのデッドスペースがあることでLD単体では5畳ぐらいしかないように見えます…。

収納は意外にもしっかりした水準なのは評価出来るのですが、ここまでLDを小さくせねばならないのであればもう少し収納を減らしてバランスを取った方が良かったような気も…。

洋室2の引き戸は大きく開け放つことの出来るものになっており、3LDKとして考えた場合には広がりのある空間が生まれますけれどもね…。

坪単価は140万円。モデルルーム使用前は坪単価154万円で、坪単価200万円ほどの眺望良好な上層階住戸(こちらもモデルルーム住戸として値下げがある)とはもともと非常に大きな差のある設定になっています。
低層階は眺望が望める感じではない上、お墓もダイレクトな感じになってくることも影響しているかとは言え、そもそもの上下価格差が大きすぎる印象がありますし、こちらは値下げにより2,000万円台になったことでなかなかパンチのある水準になっていると思います。

駅直結とは言え駅徒歩3分のシティタワー所沢クラッシィは最高坪単価約530万円であり、徒歩10分でここまでの差が生じているというのはなかなかね…。このエリアに限らず不動産に二極化傾向が高まっているのはご承知の通りですが、これはちょっと行き過ぎな気が…。

中古の安価な取引価格などを見るとこちらはこちらで適正な印象になるのでやはりシティタワーの一部住戸がやり過ぎなのだとは思いますが…。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様は当然ありません。
また、床暖房もプレシスではよく見かける電気式ではあるものの、食洗機はついていますし、この単価帯ながらトイレ手洗いカウンターがあるのは魅力ですね。

管理費は189円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数45戸というスケールを考えれば悪い水準ではないでしょう。

駐車場は全23台で、1台のみが平置、残りの22台が機械式になります。

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