グローリオレジデンス稲毛【駅徒歩3分×イオン隣接×イニシア風プラン】2階70㎡4,948万円(坪単価233万円)

グローリオレジデンス稲毛。

所在地:千葉県千葉市稲毛区小仲台1-1077-3(地番)
交通:稲毛駅徒歩3分
用途地域:第二種住居地域
階建・総戸数:6階建、44戸

ランドマークタワーであるプラウドタワー稲毛(あまりに昔に書いた記事なので恥ずかしい…笑)の南東側隣接地(道路を挟んだ東京税関稲毛寮跡地)に誕生する物件です。
タワーは北西側になるので全戸南東向きの当物件への影響はほとんど気になりませんが、南側には大きなコインパーキングなどがあり、将来的に南側が塞がれてしまう可能性はけして低いものではなさそうです。

日影規制が設けられた第二種住居地域内になりますので日照が大きく阻害されてしまうことはなさそうですが、現状の視界が視界なだけに悩ましいところでしょうね。

ただ、当物件は駅近である上、イオンがお隣でもあり、その立地条件は抜けのある南東向きという点以上に魅力の高いものと言えるでしょう。
駅近ゆえに線路沿いでもあるので強弱入り混じりはするものの、商業下駄履きマンションに匹敵する便利さで、一般的なスケールながらなかなか特徴のある物件(※)になっていると思います。
※プランにもかなり特長があります。

ちなみに、当物件は三信住建とのJVにはなりますが、セコムの千葉県内での供給実績は非常に少なく当物件は「最東端」とも言えるポジションになります。あまり馴染みのないエリアでも供給するだけのことはある特徴あるポジションと言ったところでしょうか。

設計は共同エンジニアリング、施工は多田建設です。

駅からのアクセスは北側からですし、南側は接道していないのでお住まいになる方もあまり目にすることはないように思いますが、バルコニー手摺にはガラスタイプとルーバー状のものも2種類が使われており、外観には工夫が見受けられます。

また、エントランスは道路からしっかりとセットバックした位置にあり、両サイドに植栽が施された奥行のあるアプローチ、エントランスホール奥には絵になるシーズンテラスなど、単価帯なりの高級感を演出した物件と言えるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、南東向き中住戸です。現状は低層階でも日照及び視界抜けが得られますが、上述のように将来不安のあるポジションにはなります。

間取りとしては70㎡の田の字ベースの中住戸なのですが、意外や意外、特長が盛りだくさんなプランになります(というか当物件を取り上げたのもどちらかと言うとこれが理由になります)。

特長としては大きく2つあって、1つが豊かな廊下幅、もう1つが超巨大なグランドクローゼットですね。

廊下はコスモスイニシアのイニシアシリーズで広く採用されているウエルカムホールプラン(例:イニシア板橋浮間公園)に酷似したものでパクリっちゃパクリなのですが、いいものはいいですね。

廊下の長さを抑えつつも幅をしっかりと確保したことで空間的な広がりを高めています。

また、グランドクローゼットはその大きさもさることながら2WAY設計になっているので回遊動線も生まれ、その点でも専有面積以上の広がりを感じることが出来るでしょう。

さらに言うと、グランドクローゼットの扉も含めほぼ全ての扉を引き戸にしているので全体としてデッドスペースが非常に小さくなったプランですし、柱の食い込みもほとんど見当たらない効率性の高いものになります。

坪単価は233万円。上層階は260~270万円という水準になるので物件平均としては坪単価250万円弱と言ったところでしょうか。同時期分譲となったエクセレントシティ稲毛小仲台Ⅱグランズよりも高めの水準ですが、こちらの方が駅に近いですしイオン隣接とくればやむなしと言ったところでしょうか。

ちなみに、隣接するプラウドタワー稲毛の昨今は概ね坪単価200~230万円程度で成約していますね。築10年程度経過していますが、分譲時(平均坪単価約210万円)と大差のない水準で取引されておりやはりランドマークタワマンなりの強さが窺えます。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、この価格帯の物件ですので水回りの天然石天板仕様も見当たりません。しかしながら、食洗機に加えトイレ手洗いカウンターがついているのは良いですね。先ほどのかなりこなれたお値段のプレシス所沢も同様についていたので勘違いされる方もいらっしゃるかもしれませんが、昨今の相場で言うとおおよそ坪単価250万円未満でトイレ手洗いカウンターがついている物件というのは稀です。

また、セコムの物件なのでお馴染みのピタゴラスウォールセーフとトマホークジェットアルファもついています。

管理費は187円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数44戸というスケール的にも違和感ない水準です。

駐車場は全27台でうち3台のみが平置、残りの24台が機械式になります。

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