ネベル三鷹【駅徒歩3分とは言え20~40㎡台】41㎡4,476万円(坪単価362万円)

ネベル三鷹。

所在地:東京都三鷹市上連雀2-871-27(地番)
交通:三鷹駅徒歩3分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:10階建、32戸(他店舗2戸)

敷地東側が三鷹通り、北側が電車庫通りとなるポジションです。

先日取り上げたベルジュール三鷹ステーションハウスの記事で言及したように不思議なほど「三鷹駅徒歩3分」の分譲マンションというのは多く、通り沿いの当物件のポジションはとりわけ貴重に感じることはありません。

三鷹の駅近物件には借地権のものも少なくないですし、便利なポジションなのは間違いないものの、当物件は南側がインペリアル三鷹シティに塞がれますし、東側そう遠くないところに21階建のクレッセント三鷹ザ・タワーがあることからも日照・視界条件には魅力を感じにくい物件になっています。

なお、ネベルシリーズは50㎡台ぐらいまで設けられていることが多いのですが(当ブログではこれまでのネベルシリーズを全て取り上げており検索窓に「ネベル」と入れていただくと分かりやすいと思います)、当物件は20~40㎡台(最大41㎡)ということでこれまでのものよりもコンパクトな印象になります。

そのような周囲の建物との関係や駅距離(駅近で単価も高めの設定なので面積を大きくするとグロス価格が嵩み売りづらい)が影響してのものなのでしょうね。

中でも20㎡台は投資賃貸となるのが必至ですし、いわゆる投資マンションではない以上「30~50㎡台」であって欲しかったところですが…。

公式ホームページ
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お部屋は41㎡の1LDK、北東角住戸です。上述のように両面共に接道したポジションで、東側はクレッセント三鷹ザ・タワーなどの影響がありますが、中層階以上のお部屋は線路の先のライバル物件ベルジュール三鷹ステーションハウスのあたりまで抜けの得られるポジションですね。

「抜け」がある分、線路の騒音が不可避であり、南側が線路になるベルジュール(多くの住戸は西向きです)のように日照がほとんど得られないのはちょっと残念ではありますが…。

間取りは歪な敷地形状が強く影響したものになります。

特に敷地形状に沿ったコーナー部分は柱を上手く逃がすことが出来ておらず、居室形状に難があります。
北側にしっかりとした開口部を設けることが出来ており、こういった面積帯のお部屋としては特徴あるプランニングになっているのは良い点ではあるのですが、隣戸などとの関係上、専有部形状自体にもかなり難があり、LD内に大きく混入した事実上の廊下部分を含めるとかなり廊下が長くなっているのは気になりますね。

LDKは12.5畳表記なのでその廊下部分を差し引いてもそれなりの大きさではあるものの、畳数表記と実際のお部屋とではかなり印象が違ってくるのではないでしょうか。また、収納も少々心許ない感じです。

なお、廊下までタイル貼とした広がりのある玄関はこの面積帯のお部屋としてはかなり見映えのするものとなっており大いに評価出来る点ですね。

坪単価は362万円。こちらの物件の1LDK(30~40㎡台)は、坪単価400万円前後が多かったベルジュールの1LDKよりもこなれた水準ですね。

上述のように歪で効率的とは言い難い間取りの影響もないとは言えませんが、現実問題このぐらいの面積帯で「特色のある開口部を設けた角住戸プラン」というのは少なくこのご時世なりに現実的な水準に設定してきていると感じます。

この面積帯ならば資産価値を計る上で日照時間が短いことはあまり気になりませんし、日照に加え騒音面も気にならない方にとっては悪くない水準と言えるのではないでしょうか。デザイン(次記事参照)も魅力的な物件ですしね。

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