ファインスクェア明大前【環境・利便性申し分なしの絶妙なポジション】5階62㎡6,980万円(坪単価375万円)

ファインスクェア明大前。

所在地:東京都世田谷区松原3-872-7他(地番)
交通:下高井戸駅徒歩3分、明大前駅徒歩9分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:5階建、18戸

敷地面積は560㎡超とそこまで小さくはないものの、細い私道にしか接道しておらず容積率は160%(容積率の算定においては前面道路の幅員を考慮する必要があり、このエリアの一般的な200%よりも制限されることとなる)となるがゆえにかなりこじんまりとした物件になっています。

ただ、2018年のピアース明大前の記事で書いているように明大前駅徒歩10分圏内、かつ、ノン大通り沿いでの供給は非常に貴重であり、当物件は合わせて下高井戸駅が徒歩3分(※)というのも少なからず魅力と言えるでしょう。
※そのポジションでありながらマンション名が明大前というのは若干違和感がありますが…。

下高井戸駅界隈は甲州街道沿いを除くとほとんどマンションが存在していませんし、分譲マンションともなると本当に限られています(明大前も同様)。

当物件のポジションは下高井戸駅と明大前駅の間にある戸建中心の非常に落ち着きある第一種中高層住居専用地域にあり、線路はやや近くはあるものの、甲州街道や首都高からもしっかりと離隔が図れたかなりの好ポジションと言って良いように思います。

明大前駅前はもちろんのこと、下高井戸駅前も商店街が賑わっているので買物利便性も高く、住環境と利便性を非常に高いレベルで両立させたポジションですね。

ピアース明大前は明大前駅徒歩5分とは思えないやはり恵まれたポジションで「明大前駅徒歩5分」のインパクトには流石にかないませんが、派手さはないながらも絶妙なポジションの物件だと思います。

公式ホームページ
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お部屋は60㎡超の3LDK、南東角住戸です。「全戸東向き」で設計された物件内では1フロア1戸だけの南に面したお部屋で、南も東も戸建などの低層建物が広がっているので視界良好・日照良好という申し分のないポジションです。

線路も北方向なので影響は少なく本当に魅力の高いポジションだと思いますね。

なお、当物件が5階建にしか出来ていないようにこのエリアは第2種高度地区なので余程南北に長い敷地形状でないと高さのある建物を立てることが出来ません(当物件もそうですが、北側へ行くほど上階がセットバックされたお隣のライオンズガーデン下高井戸の形状をご覧いただくと北側隣接地との「高さ関係」が分かりやすいと思います)。したがって、将来的なリスクも高くないように思います。

間取りとしては、そのような条件の良いポジションゆえに物件内では最も大きな面積が確保されてはいるものの、60㎡そこそこで3LDKが採用された狭小感の強いものになります。

坪単価はそこまで強烈な水準ではないものの、昨今の最悪に近い相場環境からすると優に7,000万円を超えてしまうようなプラン設定はやはり難しいのでしょうね(中小デベロッパーにとっては尚更)。

当物件は上述のように恵まれた環境の住宅街に位置しているのでこういった南に面した角住戸は70㎡程度あって欲しかったという思いもありはするものの、戸建はさておきマンションにおける明大前・下高井戸駅界隈はそもそもコンパクト目のニーズが多いエリアであり、このぐらいが適切っちゃ適切なのでしょう。

そんな狭小3LDKなりに効率性を重視した田の字ベースのプランで、角住戸らしい「色気」のようなものは微塵も窺えず(良好な南面条件からすると南側開口部はもう少し充実させて欲しかった)、共用廊下側の柱の食い込みもこの価格帯の物件としては非常に残念なものになります。

ただ、その一方でこの面積帯の3LDKにしては各居室をまずまずしっかりとした大きさに出来ていますし、ファミリークローゼットを初めとした収納は驚くほど充実しています。

LD単体ではやや手狭感があるものの、洋室2の引き戸を開くと広がりのある空間が生まれるというのも良い材料と言えるでしょう。

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ちなみに同一プランの1階住戸にはこのようなおよそ42㎡という大きさの日照抜群の専用庭が備わっており、マンション(限られた予算)でも戸建感覚の住まいを望む方にとっては非常に魅力あるプランになるでしょう。
高いレベルの住環境を享受できる地にこのような専用庭プランというのは非常にフィットしていますしこれはなかなか贅沢ですね。

坪単価は375万円(1階住戸は348万円)。30~40㎡台は当然のことながらひと回り上の単価設定になっており、グロスが嵩んでくる大きさなりのまずまずこなれた単価設定になっていると思います。

上述のようにかなりの小スケール物件になりますし、ブランド感も薄くはあるものの、このエリアでは競合する物件自体が少ないので、通常よりはスケールの小ささは気になりません。
仮に名のあるデベロッパーがこの地で供給していたならばこういった面積が大きめで条件の良いお部屋はもっと高額になっていたでしょうね(大手デベロッパーほど価格耐性が強いので面積が大き目のお部屋でも高単価設定にしやすい)。

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