新築と中古の坪単価比較分析2019①【築10年で23%減⇒19%減】

本日は、昨年行った「新築と中古の坪単価比較」を直近の数字にアップデートしていきたいと思います。

新築と中古の坪単価比較分析①【1年でどれぐらい減価するのか?】

そもそもこの分析を行う主題として、
・「中古は安い」とよく言われるけど新築と比べるとどのぐらい安いものなの?
・資産価値を考えた場合、新築に比べ中古での取引価格が高い水準を維持していることは大きな強みになると思うけど、エリアによってどのぐらい違うものなの?
という多くの方がお悩みの2点があり、この記事を通じてそれらを限りなく客観的に表すことが出来たらと思っております。

まずはこちらからご覧いただきましょう。

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大まかなエリアごとの中古の平均坪単価(成約)と新築の平均坪単価になります。
※データの出所が異なるので細かな差はありますが、大きな違いとしては次の2点です。
1)新築の各期間は「年」、それに対して中古は「年度」。ズレは3か月という短い期間ですし、そもそも中古価格は新築価格の遅行指数となるのが一般的なのでむしろ「ほどよいズレ」とも言えます。
2)新築の数字には「いわゆるワンルーム投資マンション」は含まれていませんが、中古の数字には含まれてしまっています。

大まかな結果としては、やはり昨年同様で首都圏で言うとここ数年の価格上昇で「安かった時期に比べおおよそ3割程度の上昇」が中古・新築双方に見られます。

基本的に中古は新築に引っ張られるものであることがこの結果からお分かりいただけるはずですが、その傾向が都心部へ行くほど強いことも昨年同様です。

なお、神奈川県は2017~2018年の新築にザ・タワー横浜北仲の影響(シェア)が大きく、必ずしも参考になる数字とは言い難いものの、都区部の中古価格上昇率が新築を上回っていることからも分かるように「新築以上に上昇した中古物件が少なくない」ことに注意が必要でしょうね。

そもそも「中古は新築に比べれば値動きが少ないという印象」をお持ちの方も中にはいらっしゃるかもしれませんが、全く持ってそんなことはありません。新築が安かった時代に供給されたマンションも相場上昇に伴いエリアによっては「新築以上とも言える価格上昇率で取引される」のが現実なのです。

さて、昨年同様に年あたりの減価率も計算してみました。
(参考までに計算に使った中古の平均築年数も掲載しておきます。)

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昨年は2016~2017年の平均をとって各エリアごとに1つの減価率を計算しただけだったのですが、今年は2010年以降を計算してみました。

ここ数年は新築の供給戸数が低調なため、「相対的に築古率が高まり平均築年数が年々上がる傾向」にあるのですが、「その平均築年数の上昇ほどには中古の価格が下がらない」状況にありますね。

つまり、首都圏で言うと2010年は年あたり2.29%の減価が生じていた、つまり、「10年落ちの中古は新築に比して約23%安かった」のですが、昨年2018年で言うと年あたり1.9%の減価でしかないので、「10年落ちの中古が新築よりも19%しか安くない」状況にあるということになります。

今年は価格をリードする存在である都区部においてその傾向に歯止めがかかっているように見えるのですが、神奈川・埼玉・千葉では逆に低下しており、「古かろう安かろう」な中古には注意が必要でしょうね。

次の記事では都区部に焦点を当てていきます。

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