ザ・パークハビオ日本橋馬喰町【この立地と敷地形状では分譲は難しい?】11階50㎡267,000円(坪賃料17,788円)

ザ・パークハビオ日本橋馬喰町。

所在地:東京都中央区日本橋馬喰町2-4-12
交通:馬喰町駅徒歩4分、浅草橋駅徒歩4分(JR線。都営線は徒歩6分)、馬喰横山駅徒歩8分、東日本橋駅徒歩8分、岩本町駅徒歩9分、秋葉原駅徒歩9分、小伝馬町駅徒歩10分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:12階建、110戸
築年:2019年

数10m西に向かうとウエリス千代田東神田のある千代田区になる中央区の端っこポジションになります。

ここ数年、馬喰町・馬喰横山・東日本橋界隈の新築分譲マンションを数多く取り上げているように、この界隈は大手・中小問わず様々なデベロッパーによる新築の供給が次々と行われており、とりわけ駅に近くなく千代田区でもなく視界条件も芳しくないポジションの当物件が賃貸となるのは当然のことなのかもしれません。

この界隈に限らず所狭しと建物がひしめく日本橋界隈の物件は難しいポジションの物件が多いのですが、一方で馬喰町駅・馬喰横山駅・東日本橋駅界隈というのはどこかの駅が徒歩1~3分になることが非常に多く、「駅徒歩4分」で分譲するとなるとリバーサイド(隅田川沿い)だったり、南面条件が良かったりなど何かしらそれをカバーする特色が欲しくなります。

なお、当物件の久松小学校区という点は1つの魅力ではありますが、この敷地形状では半分が北向き住戸になってしまいますし、南向きも前建の影響で日照良好なお部屋が少ないため「久松小学校区であることを加味したファミリータイプ」との相性が良いとは言えないでしょう。

設計・施工は木内建設です。
外観はシックなトーンを纏っているので賃貸としては悪くない雰囲気ですし、一部に高さ・幅のあるコーナーサッシを用いているため見る方向によっては悪くないですね。

ちなみに、当物件は110戸全てが40㎡台という少々異常とも言えるプランニングが採用されており、その結構なスケール感があることを考えるとエントランス周りはもう少し豊かな設計になっていて欲しかったと思います。

40㎡台の110戸ならばファミリータイプ中心の物件の70戸程度と同規模ではあるのでエレベーターが1基であることに違和感はないものの、賃料水準からすると2人暮らしの世帯も結構多いと思うのでエレベーター待ちは少々気になるかもしれませんね。

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お部屋は50㎡弱の1LDK、北東角住戸です。このポジションだけは中層階以上で上手いこと両面が抜けてくる感じになり、神田川のリバービューも望むことが出来ますね。

間取りとしては、一昨日のブリリアイスト千駄ヶ谷などと同様で住宅ローン控除を気にすることなくプランニングした「賃貸マンションらしいもの」になります。
四捨五入すると50㎡になりますが、正確には40㎡台になるプランで、分譲マンションではあまり見ることのない大きさになりますね。

また、柱の食い込みの目立つ設計ですし、専有面積のわりに廊下が長めの設計なので分譲マンションだったら非常に残念なのですが、賃貸であれば珍しいことではないでしょう。

LDKで11.4畳、ベッドルーム6.9畳程度であれば、効率性次第で45~46㎡で十分可能な大きさになります(浴室も1216と狭いですね)。

ベッドルームの開口部は上述の外観デザイン上も大きな役割を果たしているもので「柱・梁の外側」にあるのでハイサッシを採用することが出来た気持ちの良い空間なのですが、どちらかと言うとLDにこの開口部を設けて欲しかったなと…。
この専有部形状である以上、それは無理というものですが…。

坪賃料は17,788円。リバービューとは言え、上述のように効率性に欠けるプランですし、少々強めの印象です。物件全体でみると、低層階は15,000円程度なのでそれなりに幅はありますが、110戸全てが40㎡台という極端過ぎるプランニングであることを考えると全体的にもう少し賃料水準を抑えるべきだったと感じます。

実際、フリーレントを行うなどしてはいますが、この水準だと110戸を埋めるのはなかなか大変でしょうね。

設備仕様面はいわゆる賃貸仕様になります。
ディスポーザー、食洗機、そして床暖房もありません。一昔前であればこの賃料単価でこのレベルの仕様はほとんど見かけることはありませんでしたが、パークハビオはこんなんばかりですし賃貸高騰により賃料のわりに物足りない仕様の物件が増えています。

分譲賃貸ならば、大差ない賃料で設備の充実したお部屋に住めますのでそういったものが好みの方には分譲賃貸がオススメです。

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