イニシア大森町N'sスクエア【34~63㎡、サードプレイスも活かした立地なりのコンパクト】3階63㎡5,998万円(坪単価315万円)

イニシア大森町N’sスクエア。

所在地:東京都大田区大森西5-287-1他(地番)
交通:大森町駅徒歩4分、梅屋敷駅徒歩5分、京急蒲田駅徒歩16分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:15階建、112戸

第一京浜と高架(京急線)の間という賑やかなポジションに誕生する物件です。
用途地域などとの兼ね合いもあり大森町駅界隈の物件の多くが第一京浜沿いや線路沿いですので驚きは微塵もないものの、すごく駅に近いわけではないですし一癖ある(賛否ある)ポジションにはなるでしょうね。

ただ、第一京浜は拡幅中で、拡幅後は今よりも車の流れがスムーズになるでしょうし、幅も十分過ぎるほどありますので前建との距離が図れているのは良い材料にはなってきます。また、賑やかな立地を考慮してか内廊下設計になっているのも魅力の1つでしょう。

ちなみに、プランは34~63㎡という構成で、「37~64㎡の総戸数115戸」で構成されていたイニシア横浜桜木町と非常によく似たコスモスイニシアの物件としては多くないコンパクトプラン中心のものになります。

駅に近いポジションということもあると思いますが、上述のようにこの界隈は大通りや線路沿いになることが多いためファミリータイプ中心の分譲マンションは限られており、この物件もその例に漏れずと言ったところでしょう。

徒歩2分の地にはオーケーストア、また、大森町駅・梅屋敷駅前には共に商店街があり、ファミリーにも住みやすいポジションなので70㎡ぐらいまでならばあっても良かったような気がするのですが、次の記事で言及するようなサードプレイスやsharekuraなどの施策も盛り込まれたマンションで60㎡台前半でもファミリーをターゲットにしているようです。

通学区の大森第三小学校までは徒歩5分ほどの距離感になるという点もファミリーにとっては良い材料でしょう。

公式ホームページ
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お部屋は63㎡の3LDK、南角住戸です。南東に第一京浜、南西は細い道路の向かいにビルがある低層階なので視界は妨げられます。

ただ、第一京浜沿いであるがゆえに低層階でも南東~南にかけて前建との離隔が図れており、日照に関しては心配のいらないポジションになります。

間取りとしては、そのような日照良好なポジションゆえに物件内で最も大きなものになっています。

上述のように「それでも63㎡」に過ぎず、少々絞り過ぎな印象があるわけですが、角住戸にしては効率性が高めなのは救いになるでしょう。

LDの入口付近には実質的な廊下部分が多分に混入してはいるものの、その部分を含めても廊下は長くありませんし、この廊下の長さで洋室1室がノンリビングインと出来ているのも悪くありません。

その廊下部分を含めてもLDKでの10.6畳はいかにも手狭(※)なのですが、洋室2のトールスライドウォールを開くとそれなりの大きさの広がりのある空間になるのは評価出来る点ですね。
※イニシア横浜桜木町の65㎡の3LDKは2㎡大きいとはいえLDKが13.7畳ありましたし、60㎡台前半でもLDKはもう少し大きく出来ているのが一般的です。

また、そのようにLDKが手狭な反面、収納が専有面積のわりに充実していると思います。

なお、洋室2の南西側に開口部が設けられていないのは残念ではあるものの、南東側には「幅のある連窓サッシ×奥行のあるバルコニー」が採用されており、第一京浜を考慮し二重サッシになっているのも〇ですね。

洗面所はこの面積の3LDKとは言えども狭すぎと感じますし、浴室も1418であって欲しかったところですが…。

ちなみに、これもイニシア横浜桜木町などと同じで当物件はいわゆる70㎡前後の田の字ベースプラン中心のものではないのでイニシアシリーズで頻繁に採用されるウエルカムホール(幅・奥行のある玄関周り)が採用されていません。
そういった点にとりわけゆとりを確保しているわけではないことを考えるともう少し水回りやLDKなどにゆとりがあって欲しかったという思いはありますね。

坪単価は315万円。上層階は350万円弱という水準ですので、それと比べればまだこなれてはいるものの、低層階だと第一京浜の喧騒に加え、視線などが気になることもあると思うので、少々強めの印象を受けます。

30㎡台も少なくない物件ですので平均坪単価(330万円ぐらいでしょうか)が高めに出てしまうのは致し方ないところですが、グロスが嵩んでくる60㎡台ならばもう少し単価を抑えて欲しかったですね。

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