イニシア大森町N'sスクエア【ランドリーとコミュニティスペースの融合】2階34㎡3,298万円(坪単価320万円)

続けて、イニシア大森町N’sスクエア。

設計はリーフ・クリエイツ及びニイノ建設(売主にも名を連ねています)、施工は木内建設です。

イニシアシリーズらしいシンプルながら品のある外観も悪くありませんが、最大の特長はやはり共用部でしょうね。

総戸数112戸というスケールを活かした共用空間が大きな売りとなるであろう物件になります。
1階には「ランドリー」に加え「ワーク&コミュニティスペース」というお茶や軽作業の出来る「サードプレイス」空間が設けられています。
ランドリー利用中の待ち時間にデスクワークなども出来る気の利いた設計ですね。

また、当物件はリビオ東伏見公園リビオレゾン新橋nexなど昨今のリビオレゾンシリーズでよく採用されている月額180円~の宅配型トランクルーム・収納サービス「sharekura」と提携し、月1回の「マンション定期便(無料)」が予定されているのもポイントの1つになります(別途保管料などは必要)。

前回の記事で書いたように、賑やかな立地の影響もあれどこのご時世らしい専有面積を削った感の強い物件ではあるのですが、専有面積以上の住み心地が得られるような一貫したコンセプトからは努力の跡が窺えます。

ただ、こういった施策は一定の評価が出来る反面、「デベロッパーが高めの単価で売ることを正当化するための施策」に過ぎないことも事実であり、必ずしもこういった点が付加価値になるとは限らないので「70㎡台でも売れるような販売単価」でこういった施策を備えて欲しかったという思いはありますね。

ちなみに、ニューヨークの超高級マンションなどでは排水管などの関係上(ヴィンテージが多いので)、各戸に洗濯機置場を設けることが出来ず、地下などにランドリースペースが設置されているものですが、背景・文化が違うのは言うまでもなく、我が国においては自住戸内で洗濯をしたい方が大半だと思いますので(男性向けの賃貸を想定した場合には良さそうですが…)、ランドリースペース自体はそこまでメリットとは言えないのかなと。

日常的にランドリースペースを利用したい方向けに自住戸の洗濯機置場を「収納スペースとして転用」できるようにしているのは気が効いているとは思いますが…。

前回のイニシア大森町N’sスクエア

公式ホームページ
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お部屋は34㎡の1LDK、北東向き中住戸です。隣接地にはマンションが立っており、この低層階は前建による圧迫感の強いポジションになります。

ただ、第一京浜は正面方向ではないながらも、開口部がしっかりと二重サッシになっている点は評価出来るでしょう。こういったケースでは必ずしも二重サッシになっているわけではありません。

間取りとしては、1Rに毛が生えた程度のコンパクトな1LDK(むしろ1DKかと…)で、ウォールドアを開くと1Rといても使えるものになります。

コンパクトなプランのわりにバルコニーが大き目なのは評価出来る点である反面、収納がかなり充実しているのはむしろ疑問でしょうか。

一般的には良いことではあるものの、当物件は上述のように「sharekura」と提携していることを考えると収納よりも居室畳数を大きくするのが筋な気がするのです(上述のように洗濯機置場の収納への転用も可能なわけですしね)。

キッチンは壁付けのワイドタイプで上部が収納(及び換気扇埋込となっているので見た目的にも素晴らしい)、下部には収納に加え家電収納スペースを施すなど非常に魅力的なものなのですが、ウォークインクローゼットはかなり大きいですし、さらにシューズインクロークまであるのはなかなか凄いなと。

これが40㎡程度の1LDKであれば話はまた違ってきますが、かなり小さめの1LDKですのでもう少しリビング空間を重視しても良かったように思うのです。

女性にとっては収納はあり過ぎるぐらいがちょうどいいとも言えますし、ワイドなキッチンカウンターは窓際がデスクスペースとして利用できるようになっているのも良い点なんですけどもね。

坪単価は320万円。賑やかなだけでなく、視界面にも難のあるポジションのわりには立派な水準という印象です。ただ、このぐらいの1Rに毛が生えた程度の大きさのプランの単価がファミリータイプなどに比べ一回り上の水準になるのはごくごく当たり前のことですので50~60㎡台よりも幾らか割高感のある単価設定になっている程度は当然のことと言えます。

ちなみに、2016年に大森町の駅前で分譲されたエクセレントシティ大森町駅前は30~50㎡台の構成で平均坪単価約300万円でしたのでその後の相場上昇による値上がり感はやはり少なからずあります。

設備仕様面は、総戸数100戸超のスケールながらディスポーザーがありません。34~63㎡という構成ならば致し方なしと言う感じではあるのですが、60㎡台は基本プランが3LDKになっているように基本的にはファミリーをメインターゲットにしていると思うのでディスポーザーはあっても良かったかもしれません。
ただ、食洗機(1LDK除く)、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなどはついており単価的に特段の違和感はないでしょう。

管理費は267円/㎡。ディスポーザーはないものの、内廊下ですのでスケールメリットが活きていると感じます。
ランドリーの維持管理費がどの程度かかるものなのか定かではないのですが(この物件に限らず契約前に管理組合の収支予算をしっかりと吟味することは必須事項です)、利用料は無料ですし、将来的にランドリーに関するコストが修繕積立金などにのしかかってこないのであれば魅力ある水準だと思います。

駐車場は全22台で身障者用の1台だけが平置、残りの21台は機械式になります。

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