ザ・パークハビオ神楽坂香月【賃貸とは言え淡泊に感じるプランニング】8階49㎡270,000円(坪賃料18,204円)

【賃貸版】になります。

ザ・パークハビオ神楽坂香月。

所在地:東京都新宿区水道町4-5
交通:江戸川橋駅徒歩4分、神楽坂駅徒歩6分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:8階建、77戸
築年:2019年

「神楽坂」と名は付されども水道町アドレスとなるありがちなケースで、最寄駅も江戸川橋になります。
神楽坂駅は徒歩6分表記なので数字上は悪くないのですが、この界隈は坂下で神楽坂駅界隈とは標高にして17~18mぐらいの起伏がありますので、数字以上の労力が必要になりますね。

物件自体は最大で63㎡のプランもあるものの25~26㎡の1Rが多くなっており総戸数77戸という数字から受ける印象ほどのスケール感はありません。

ちなみに、先日取り上げたザ・パークハビオ日本橋馬喰町は総戸数110戸全てが40㎡台と言う極端な設計になっていたわけで、エリアが違うとはいえ同じブランド・近い賃料水準の物件とは思えないほど大きく異なるプランニングですね…。

なお、当物件は南面間口の狭いいわゆる旗竿地ではあるものの、えぐられた敷地南東隣接地はさくら児童遊園で建物が隣接しているわけではないのでもっと南面を活かすべきだったような気もしますね(南面が活かせればもう少し大き目のプランを増やすことが出来た?)。
ただ、共用廊下などとの兼ね合いもあるのか北向き住戸を多く設けたシンプルな設計になっているようです。

エントランスや外観はこの界隈の物件らしく和の雰囲気も醸し出したものでけして悪いものではないのですが、他のパークハビオシリーズ同様にやはり分譲(ザ・パークハウスなど)と比べると一枚落ちる感じではあるでしょう。

ランドプランに関しても空地率が低いですし、エントランス周りにもゆとりは感じにくいです。一方。エントランスが奥ゆかしさのあるクランクインアプローチになっているのは良い点と言えるでしょう。

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お部屋は49㎡の1LDK、南西角住戸です。最上階住戸であり、南側・西側共に当物件よりも少し低いぐらいの建物になっているため、日照はもとより視界抜けも出てくるポジションになります。

間取りとしては1Rプラン中心の物件の中では大き目のもので最上階住戸らしくルーバルも付いたものになります。

ただ、ルーバルはオマケ程度の大きさのものでしかなく、専有部形状・玄関位置などに少々疑問を感じてしまうプランになります。

図面上、「空白」になっている北西側には共用階段があるのでそちら側に専有部を広げられないのは仕方のないことですが(そのようにすることで同面積帯でも現状のような縦長の専有部形状ではなく南面ワイドスパンの横長の専有部形状が可能になる)、少なくともルーバルのあるところは専有部に出来たはずで、玄関位置をもっと南に下げた(エレベーターの位置は下階との関係上変えられないので共用廊下を南に向かって引っ張る)南面ワイドスパンプランにした方が良かったような気がするのです。

所詮賃貸物件ですので上述の淡白なフロアプランも含め「余計なお世話」と言ったところなのでしょうが、縦長のプランになってしまったことでLD内に実質的な廊下部分がかなり大きく混入してしまっていますし、この賃料水準なのであればもう少し効率性を追求して欲しかったという思いはどうしても生じますよね。

柱の食い込みもしかりですし…。

坪賃料は18,204円。ルーバルもオマケ程度ですし最上階住戸とは言えこの非効率なプランでのこの賃料単価はどうでしょうか。収納は多めではありますが実質的な廊下部分を除いた居室畳数は一般的な40㎡台前半の1LDKと大差ありません。

設備仕様面も目立つのはトイレ手洗器とLDのダウンライトぐらいで、食洗機や床暖房がついていないあたりからしても割高感があります(※パークハビオとしてはごくごく一般的なものになります)。

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