ザ・パークハウス浅草【利便性と風情を両立した「婦志多」跡地】13階72㎡7,598万円(坪単価350万円)

ザ・パークハウス浅草。

所在地:東京都台東区浅草3-4-1他(地番)
交通:浅草駅徒歩7分(つくばエクスプレス。東武線は徒歩9分、東京メトロは徒歩10分、都営線は徒歩12分)
用途地域:商業地域
階建・総戸数:14階建、50戸(事業協力者住戸14戸含む)

言問通りのジオ浅草三丁目のところから柳通りに入ってすぐのポジションになります。
つくばエクスプレスの浅草駅に加え、東京メトロも徒歩10分圏内になる浅草駅界隈ではかなり利便性の高いポジションになりますね。

つくばエクスプレスの浅草駅界隈(国際通り沿いなど)にはマンションが比較的多く存在しているものの、浅草寺や仲見世のある「いわゆる浅草」が至近となるポジションにおいて分譲マンションが供給されることは少なく(こういったファミリータイプ中心のものは尚更)、インターロッキングの幅のある歩道がしっかりと整備された柳通り沿いのポジションという点も魅力的でしょう。
当物件は料亭「婦志多」の跡地であり、駅からほどよく離れたがゆえの風情もありますね。

近隣には公園も多いですし、駅徒歩10分圏内の交通・買物利便性と住環境が高いレベルで両立した物件と言えると思います。

通学区は富士小学校で徒歩5分なので子育て世代にとっても申し分ありません。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。南方向には言問通り沿いに前出の11階建のジオ浅草三丁目がありますが、この南東角住戸の正面からは少しズレていますし、この階からならば抜けてきます。
また、リバーサイドまでは少々距離があるものの、この上層階住戸ならば隣の8階建の日神パレステージ浅草を越え南東~東方向にかけてスカイツリーや隅田川の花火大会といったかなり魅力的な眺望が広がっています。

間取りは、南西角住戸(反転タイプ)と共に物件内で最も大きなプランになります。中住戸は68㎡なのでひとまわり大きく、まずまずの面積が確保された印象になるでしょうか。

三菱地所はザ・パークハウス上野プレイスでおよそ4分の1の住戸を87㎡とするなどかなり思い切りのよいゆとりあるプランが採用していたのが記憶に新しいところです。こちらはそのような特異なものでこそありませんが、見ての通り効率性の高いものですし角住戸なりの魅力も窺えるものにはなりますね。

玄関廊下は効率性重視のほぼ一直線ではあるものの、微妙にクランクさせているのでプライバシー面は問題なさそうですし、玄関前にゆとりある門扉付のポーチがあるのも角住戸ならではでしょう。

共用廊下側の柱の食い込みによる歪な居室形状は残念と言えば残念ですが、一般的な範疇ではありますね。

むしろ気になるのは洋室3の大きめの方立てでしょうか。
バルコニー側の柱はきれいにアウトフレーム化出来ており、南側窓際天井部の梁も室内側にはそれほど出っ張っていないことからすると方立てをもう少し小さく出来ていると良かったでしょうね。

この感じだとせっかくの連窓サッシの開放感が薄れますし、引き戸を開いた場合のLDと洋室3の一体感にも影響があります。

坪単価は350万円。当初の予定価格の8,000万円(台)でもこのご時世にしては現実的な設定と感じていたのですが、最終的な価格はかなりパンチの効いたものになりましたね。上層階の日照・眺望良好なポジションでのこの単価はこのご時世とは思えない目に優しい水準です。

駅距離的なインパクトには乏しいものの、上述のように高いレベルでバランスが取れたポジションですし、浅草界隈ではかなりグッとくるところですからね。

実際、当物件は先日36戸全戸一括分譲となっており、残戸は既に1戸のみという状況で、なぜにこんなに安くしたのか正直謎なレベルです…。
ファミリータイプですし投資(賃貸)として考えた場合にはとりわけ魅力的な物件とまでは言えないものの、実需であればかなり魅力的な水準ですし、マンションが売れていないこのご時世とは言え弱気になるような立地の物件ではないですからね…。

ちなみに、ジオ浅草三丁目は2013年というマンション価格が非常に安かった時期に分譲されているため平均坪単価約255万円という水準で、当物件の平均320~330万円ほどの水準はおよそ3割増しになるのですが、相場上昇ほどではないでしょう。

ご参考⇒近年の台東区のマンション相場の分析

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