パークアクシス市谷加賀町【分譲だったらやばい間取り】3階70㎡345,000円(坪賃料16,260円)

【賃貸版】になります。

パークアクシス市谷加賀町。

所在地:東京都新宿区市谷加賀町2-4-20
交通:牛込柳町駅徒歩6分、曙橋駅徒歩9分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:5階建、31戸
築年:2019年

大久保通りや外苑東通りからはしっかりと内に入った加賀町アドレスの物件らしい落ち着きのあるポジションの物件になります。

このエリアでは一般的な5階建では視界抜けらしい視界抜けは得られませんが、南東方向には加賀公園が望めるポジションですし、賃貸にしておくのは惜しいと感じるぐらいの立地条件ですね。

大半が30~40㎡台になる総戸数31戸という小規模物件なので天下の三井不動産の分譲物件としては小ぶりなものになってしまうということも多分に影響しているとは思いますが…。

設計・施工は福田組です。

敷地形状的に南向き中心の設計になっているのかと思いきや、東向きと西向き(角住戸のみ南や北に面している)の構成になっているのは意外でした。
南側は当物件がフォルム市谷加賀町の視界を塞いでしまったのと同様に将来的なリスクがないとは言えないものの、現状の視界条件からすると南向き中心(南東方向には加賀公園も望める)にするのが自然だったように思います。

ただ、このように30~40㎡台中心のプランニングにするのであれば日照の良し悪しを考慮する必要がなかったということなのかもしれません。

なお、設計面の特長としては豊かなエントランスアプローチと内廊下設計が挙げられるでしょうか。
小規模な賃貸物件としては珍しいほどエントランスアプローチがゆとりあるものになっており、当物件の居住者だけでなく目の前を通行する方達にとっても良いものと言えるでしょうね。
お部屋は70㎡の2LDK+S、南西角住戸です。南は戸建なのでこの階だと超える高さにありますし、道路の斜向かい南西側も3階建のマンションなので日照時間のかなり長い良好なポジションになります。

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間取りとしては、30~40㎡台中心の物件の中では貴重な70㎡台プランということになるのですが、上述のように落ち着きのある南面条件良好なこの立地条件からするとむしろこのようなプランが王道とすら感じます。

仮に三井の分譲マンションになっていたとしたら角住戸は80㎡超ぐらいになるのが基本路線だったでしょう(このご時世だと70㎡だった可能性も十分にありますが…)。

そんな賃貸としてはしっかりとした面積帯が確保された当プランなのですが、やはりというかなんというか設計は完全に賃貸レベルですね…。
分譲でこんな角住戸を設計していたらこのご時世はネットで袋叩きに…(笑)。

バルコニー側の柱が食い込んでいるのもさることながら、内側の柱もひどい食い込みようでDENのこの形はあまりにも…。

だからこそのDENでもあるのでしょうが、このDENを除いたベッドルーム2室はいずれもリビングインなわけですし、角住戸ながらLDも南に面していないなど、このポジションを全く活かせていないとすら感じる短絡的なプランニングです。

坪賃料は16,260円。面積が大きくグロスの賃料が嵩んでくることから単価は幾分抑えられてはいますが、ひと昔前ならば30万円を切るぐらいでしたし、ここいらへんも随分立派な賃料になったものだと感じます。

今の賃料相場からすると違和感のあるレベルではないものの、上述のように設計面はいかにもな賃貸レベルであり、分譲賃貸などが同水準の賃料単価で借りられることを考えると新築とは言えちょっと高いのではないかと思います。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様は当然のようにありませんし、トイレ手洗いカウンターどころか床暖房すらありません。30~40㎡台中心の物件ですので仕方がないと言えなくもないですがこのような立派な賃料(グロス)になる70㎡台ぐらいは床暖房やトイレ手洗いカウンターを付けて欲しかったですね。設備仕様が貧弱な分、余計に賃料に割高感があります。

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