アールブラン鵜の木【時代を感じるプランニング】4階75㎡7,490万円(予定)(坪単価約332万円)

アールブラン鵜の木。

所在地:東京都大田区鵜の木3-16-4他(地番)
交通:鵜の木駅徒歩5分、久が原駅徒歩9分
用途地域:近隣商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数:6階建、41戸

同じ鵜の木アドレスのほど近いポジションにあるブランズシティ久が原は築2年半あまりが経過した最近ようやく完売したようですね。ブランズシティにかなりの需要を奪われた後の分譲にはなりますが、タイミングとしては悪くはないでしょうか。

ブランズシティは久が原駅寄りの環八沿いであったのに対して、こちらは鵜の木駅寄りの多摩堤通り沿いになりますね。

久が原駅までは結構距離がありますし、その道程は起伏に富んだものになるのでけして利用しやすくはないものの、曲がりなりにも2駅が徒歩10分圏内なのは良い材料ですし、多摩川河川敷にも徒歩10分ほどで行くことが出来る利便性と環境を両立したポジションになります。

なお、学区の小学校は多摩川沿いの嶺町小学校で徒歩6分になります。
多摩堤通りや線路を越える必要はありますが、距離的には近いですね。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の4LDK、西角住戸です。多摩堤通りの向かいとなる南西方向は保育園や戸建などの低層建物ばかりになりますので、この階でも日照と視界抜けが享受できます。

「抜け」がある分線路の影響も幾分ありはするものの、そこまで近いわけではないので神経質な方でなければ問題なさそうです。

間取りとしては、ルーバル付の上層階特殊プランになります。北側隣接地に配慮し段々畑のようにルーバルが設けられたタイプで、こういったルーバルプラン自体はけして珍しいものではないのですが、「4LDK」は驚きですね。

いくつかある特殊プランのうちの1戸に過ぎませんのでこれを以て狭小云々を語るつもりはないのですが、主にデザイン性の高さで他社とは一線を画すことで魅力・販売力を高めてきたモリモトが「75㎡の4LDK」をプランニングしてしまうほど市況が異常をきたしているというのは考え過ぎでしょうか。

当プランは洋室2の扉をはずすことで二面採光LDの3LDKとして利用することが可能ですし、悪い印象はありません。
ただ、ひと昔前ならば大半がファミリータイプで構成されていたであろうポジションながら50㎡台が相当数プランニングされていますし、最低32㎡というあたりからも市場の変調を感じずにはいられないですね。

こちらのプラン自体は北西にベッドルーム4室を並べたもので、あくまで4LDKと考えた場合にはLDがルーバルに面していないのは非常に残念ではあるものの、日照・視界良好なLDの南西方向の開口部はサッシ3枚分近いしっかりとした開口部が設けられている点には好感が持てます。

なお、角住戸ながら玄関廊下を一直線にしているのでこの面積で4LDKとしても居室畳数に違和感がなく、全体的に効率的なプランと言えるでしょう。

坪単価は予定価格で約332万円。同じ多摩川線沿いの駅徒歩5分で先行して分譲しているアールブラン武蔵新田の平均坪単価約310~320万円と大差ない印象になるでしょうか。

あちらも40~50㎡台がありはするもののこちらよりも70㎡前後のファミリータイプが多いプランニングになっていることから、よりコンパクトの多いこちらの方が物件平均ではやや上回ってはくるでしょう。ただ、同じぐらいの面積帯同士を比較するとほぼ同じぐらいになるのだと思います。

敷地周囲の雰囲気は少々異なりますが、同じく鵜の木駅徒歩5分のワザック大田鵜の木は平均坪単価約330万円、そしてブランズシティ久が原は平均坪単価約325万円(後半はモデルルーム使用住戸として実質値引きを実施しているがそれは反映されていない)という水準ですので、ごくごく相場並と行ったところでしょうか。

ブランズシティ久が原の長期分譲により需給には多少の乱れを感じるのでもう少しインパクトのあるお値段を期待したかったところですが、モリモトは基本的に高くも安くもない絶妙なところを突いてきますからね…。

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