2019年7月の首都圏マンション発売戸数

不動産経済研究所の発表によると7月の首都圏のマンション販売は、
発売戸数1,932戸(前年同月比35.3%減)
1戸あたり価格5,676万円(前年同月比8.3%減)
契約率67.9%(前年同月比0.1ポイントアップ)
とのことです。

来月(登録開始は7月末からだが、締め切りは8月頭のため数字に表れるのは8月)に控えるハルミフラッグの影響が最高潮に大きくなったためか思っていた以上に低調な結果になりました。

7月の1,932戸というのは1976年以来の低水準で43年ぶりに2,000戸を下回ったとのことです。
消費税増税の反動があった4月の約1,400戸ほどは少なくないものの例年お盆休み前で発売がそこそこ増えてくる7月ですから1900戸ちょっとというのは非常に少ないですね。

前年比で約35%減と大きく減っているのですが、その前年自体が前々年に比べ約13%減っていたわけで前々年7月の3,426戸と比べるといかに少ないかがお分かりいただけるかと思います。

なお、最近の傾向として「新規発売を抑え在庫を抑制する」というのがあり、実際今月も前月に比べ在庫は300戸超減っていますが、それでも昨年7月時と比べると在庫は約850戸も多いです。

契約率は67.9%で、一応は今年2番目に高い数字になりますのでどうしようもない状況ではないようですが、実際に肌で感じる市況もお寒い感じですし深刻な状況にあるのは確かですね。

なお、価格はここ最近では1月と並ぶ低い水準になりました。
原因は億ション比率が約2.4%と非常に低かったためと思われます。
東京都のシェアは約57%と高めでしたし(相対的に価格の高い東京都のシェアが低くなると平均価格は下がりがち)、都内全体としてとりわけ低調な印象は特にないのですが、億ション市場に少なからず異変を感じる結果と言えます。

これもハルミフラッグの影響なのでしょうか???
7月末から8月頭にかけて行われたハルミフラッグの第1期1次は、パークA棟の約11,000万円のルーバル付のお部屋が71倍、シーA棟の128㎡の最上階住戸13,000万円超が44倍になるなど、パノラマオーシャンビューの上層階億超え住戸は特に人気があったのでそちらに相当数流れた可能性があります。

こういった話題性抜群の物件の条件の良いお部屋が高倍率になるのは当然ちゃ当然ではあるのですが、棟によっては天井高の違いこそあれどタワマンの高層階のように部屋自体がプレミアムグレードなどになっているわけではありませんので思っていた以上に「億超え住戸ニーズ」の強さに驚かされたというのが正直なところです。

ちなみに今月は即日完売物件はありませんでした。

さて、来月ですが、そのハルミフラッグの600戸がありますので流石に前年よりはいい数字になりそうです。

ただ、一昨年の8月はシティタワーズ東京ベイなどの第1期があったことで発売戸数自体は多かったですし、他物件はハルミフラッグに吸い取られているような状況ですので例年の8月に比べ見るからに突出した数字にはならないのではないでしょうか。

契約率(※1)と価格(※2)はかなり伸びると思いますけれども。。。
(※1)600戸に対して1,543の登録があったので平均倍率は2.6倍。人気の偏りが大きい物件のため第1期に登録の入らなかったお部屋もわりとありましたが、翌週に「再登録」が行われましたので「8月中」という意味では契約率は100%に近いはず
(※2)600戸のうち最も面積が小さいものでも66.59㎡あり、最低価格は5,400万円。大半が80㎡超でグロス6,000~7,000万円台のお部屋が中心、また、億超えのお部屋も100戸を超えていたので平均価格はかなりの水準になるはず

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