オープンレジデンシア清澄白河【驚きのお値段…】46㎡6,170万円(坪単価440万円)

オープンレジデンシア清澄白河。

所在地:東京都江東区清澄3-1-4(地番)
交通:清澄白河駅徒歩2分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:10階建、28戸(事業協力者住戸5戸含む。他店舗2戸)

いわゆるワンルーム投資マンションを除くと清澄白河の駅前でマンションが分譲されるのは2011年のリビオレゾン清澄庭園以来でしょうか。

当物件の土地は借地権ではありますが、定借ではなく更新できる旧法借地権ですので所有権との差は大きくありません。

また、清澄白河の駅前と言えばパークハウス清澄白河リバーサイド&ステーションサイドであり、ここやリビオレゾンはブランド感やスケール感では遠く及ばないものの、あちらはファミリータイプ中心の物件なので被りは少ないでしょう。

リビオレゾンの駅徒歩1分に比べるとインパクトは落ちますが、敷地南側が清洲橋通りに面したこちらのポジションは、清洲橋通りと清澄通りの交差点に面していたリビオレゾンよりはまだ喧騒が抑えられそうです。

また、全戸南向きの設計で上層階住戸からは清澄庭園が望めるというのも1つのポイントになるでしょう。

オープンレジデンシア錦糸町同様に30~40㎡台中心の設計になっており、駅近で単価高となる物件なりのせせこまし過ぎるプランニングは少々勿体ないとすら感じますが…。

公式ホームページ
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お部屋は46㎡の2LDK、南東角住戸です。この上層階住戸であれば東側の隣接建物も越えますし、南方向には清澄庭園の緑を望むことが出来ます。10階建のマンションですので清澄庭園を見下ろす感じではないものの、広大な清澄庭園があることでかなり先の方まで視界抜けが得られる奥行のある眺望も魅力でしょうね。

間取りは、オープンレジデンシア錦糸町の48㎡の2LDKよりもさらに狭小感のある46㎡の2LDKになります。

ただ、錦糸町のものとは異なり柱が「普通」にアウトフレームされているので有効面積に大きな差はないでしょう。
オプレジはバルコニー側の柱ですら食い込んでいることが多いのですが、この物件は珍しく「一般的な分譲マンションのクオリティ」になっています。

洗面室やバスルームに手狭感があるのは確かですが、LDKで10.7畳は思いのほか大きいですし、効率性を重視しつつもクランクインでプライバシー面への配慮を行った玄関周りの設計も良いですね。

一方、洋室2の引き戸がウォールドアのように大きく開け放つことの出来るものではなく開きが中途半端なのは少々残念な点でしょうか。こういった狭小プランだからこそ「違和感なく1LDKとして使える」と言ったような柔軟性を重視して欲しかったです。

坪単価は440万円。・・・。清澄庭園は見えるけども、隣接しているわけではないので眺望に将来的な保証はないですし、ここまでのお値段になるのは予想外でした。
低層階でも坪単価400万円前後の水準になっていますし単純に全体的に強めのお値段設定になっている印象です。

先日のクリオラベルヴィ武蔵小杉カルムの狭小2LDKの坪単価426万円にも驚かされましたが、ここも同様に凄いお値段です。曲がりなりにも2LDKとは言え40㎡台で優に6,000万円を超えるのですから…。

どちらもひと昔前ならば40㎡台前半(1LDK)が3,000万円台前半で買えたエリアですし(昔のことを言っても仕方がないとはいえちょっと上昇し過ぎな印象)、ましてここは借地権ですからね。

地代は96円/㎡とリーズナブルな水準であり、土地の固定資産税を負担しなくて済むことを考えれば借地権のデメリットはほとんどないと考えてよさそうですが(更新時の手数料などが必要か否かは要チェックです)、単に「借地権」というだけで敬遠する方もいらっしゃるわけで借地権でのこのお値段設定は本当に予想外でした。

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