オープンレジデンシア清澄白河【初回40年、地代もこなれていますが…】34㎡4,140万円(坪単価398万円)

続けて、オープンレジデンシア清澄白河。

設計はクオリティ、施工は丸彦渡辺建設です。

小規模物件、かつ、1階には店舗が2区画入るということでエントランス周りにゆとりは少なく、共用面に特段の見所を感じることは出来ません。

ただ、外観に関しては風合いのあるタイルなどでグリッドラインを際立たせるなどセンスの良さを感じます。かなりの高額物件であることが考慮されてのものでしょうか。

なお、気になるのはやはり借地権周りですね。通常こういった旧法借地権の場合初回は30年になっていることが多いのですが(借地借家法上最低30年)、当物件は40年で初回の更新までの期間が長いのは良い点と言えば良い点です。

ただ、物件概要欄には「更新に関する記載」、「所有権移転時の地主の承諾の有無」、「更新時手数料の有無(一般的にも書かれていないことが多い…)」などが書かれておらず、不親切な印象が拭えません。

この記載だけをみたら借地権は40年で終わり?と思ってしまう方もいらっしゃるのではないでしょうか。

借地権においてはオープンレジデンシア南品川の実績がありますし、こういった借地権の小さな土地でも分譲に持っていくあたりがオープンハウスの凄さでもあるんですけどね。
※オープンハウス・ディべロップメントは「23区内で供給棟数2年連続1位」を達成しています。

前回のオープンレジデンシア清澄白河

公式ホームページ
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お部屋は34㎡の1LDK、南向き中住戸です。この中層階からは清澄庭園ビューは望めませんが、清洲橋通り沿いゆえに前建までの離隔が十分に図れているので日照的には何ら問題のないポジションです。

間取りとしては、前回の記事で書いたように柱に関してはオプレジらしくない一般的な好感が持てるのですが、奥行の長いプランになってしまっていることで廊下が長いのは気になる点でしょうね。

LDKは10畳で34㎡の1LDKとしてはかなり大きな数字ではあるものの、LD内には実質的な廊下部分がかなり大きくなっており有効面積が大きいとは言えません。

収納の少なさなども専有面積なりと言えばそれまでではあるのですが、駅近物件とは言えどももう少しゆとりがあると良かった印象ではありますね。

坪単価は398万円。部屋数や眺望の違いこそあれどこちらはワンルームに毛が生えた程度の大きさでしかありませんのでまだこちらの単価の方が違和感が少ないように思います。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーがないのは当然ですが、トイレ手洗いカウンターがないのはオプレジでは珍しいコストダウンですね。
キッチン天板は天然石、また、食洗機はついています。

管理費は402円/㎡。スケールメリットのない小規模物件ゆえに高額な上、地代96円/㎡もかかってくるのでランニングはかなり嵩みます。ただ、当然ながら土地の固定資産税はかかりませんので地代に関しては悪い水準ではないでしょう。

なお、やはり駐車場はありません。

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