ライオンズ蒲田レジデンス【面積なりに纏まった3LDK】66㎡5,690万円(坪単価287万円)

続けて、ライオンズ蒲田レジデンス。

設計は現代綜合設計、施工は斎藤工業です。

総戸数33戸というスケールの物件ですので特筆すべき空間設計があるわけではありませんし、価格帯的にとりわけ高級感のあるデザインが採用されているわけでもありません。

ただ、階段を2段上るエントランス(サイドには車椅子やベビーカーを想定したスロープ付)の造りは見映えのするものですし、エントランスホールには御影石の壁面に加え、蒲田切子の装飾ガラスとシンプルながら心地よさを感じるデザインです。

なお、共用設備面での特長としては昨今のライオンズではお馴染みのライオンズマイボックス、各戸玄関前のウェルカムパネルなどが挙げられます。
ウェルカムパネルは各戸の玄関扉の横にディスプレイトレイが設けられたもので、ショッピングバックなどを掛けられる取っ手も設置されるようです。

前回のライオンズ蒲田レジデンス

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の3LDK、西向き中住戸です。前建は3階建であり、こちらの中層階のお部屋からは視界抜けも出てきます。先ほどの南西角住戸は当住戸よりも少し西側に凸となった位置にあるので、南西方向からの日照は一般的な西向き中住戸よりも遮られはするものの、けして悪くないポジションです。

間取りとしては、いわゆる狭小3LDKで、物件内の3LDKの中でも最も小さなものになります。

ただ、意外にもLDは12畳ありますし(先ほどのプランほどではないが入口付近のデッドスペースに注意)、収納も違和感ないレベルで設けられた効率性の高いプランと言えるでしょうか。

田の字ベースの横長リビングプランとしてごくごく一般的な居室配置ですし、とりわけ効率性に気を使っている印象はないのですが、共用廊下側の柱の食い込みは抑えられていますし、限られた面積を上手にやりくりしている印象です。

LD開口部の理想は「クランク形の連続サッシ」ですが、そういったものが採用されることはけして多くはないので仕方ない点と言えます。

坪単価は287万円。3LDKとしては面積が小さめでグロスが控えめになるためか物件内では強めの単価設定と感じます。南向きと比べた場合の単価差は5%もなく単価差は小さいですね。

ただ、京急蒲田駅徒歩10分圏内、かつ、買物利便性的にも住環境的にも良好なポジションになりますので、昨今のマンション価格高騰下においては違和感のない水準です。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機はついていますしキッチン天板も天然石です。ただ、この単価帯ならばトイレ手洗いカウンターはついていて欲しかったですね。
他に換気機能付玄関ドアやバルコニーのグリーンカーテンフックなどといったエコ仕様が備わった物件になります。

管理費は311円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ながら300円/㎡を超えてしまっています。総戸数33戸という小スケールが影響しているのは言うまでもありませんが、70㎡ともなると月額で優に2万円を超えてしまうわけでもう少し抑えられていると良かったでしょうね。

駐車場は全6台で1台のみが平置、残りの5台が機械式になります。

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