クレヴィスタ浅草Ⅱ【分譲らしくないプランニング】8階46㎡3,630万円(坪単価260万円)

クレヴィスタ浅草Ⅱ。

所在地:東京都台東区東浅草1-11-5
交通:浅草駅徒歩13分(東武・東京メトロ)、三ノ輪駅徒歩14分、南千住駅徒歩15分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:10階建、54戸

少し西側に山谷堀の走るポジションになります。

昨年分譲されたルピアコート浅草の少し西側で距離的にも結構近いように思いますが、ルピアコート浅草が東武線徒歩15分・東京メトロ徒歩17分であったのに対してこちらは共に徒歩13分と差が大きすぎる気が…。
南千住駅までの距離も同様に差が大きく感じますがなぜ???
徒歩13分と15分ほどでは随分印象が変わりますよね…。

なお、多くがいわゆるワンルーム賃貸となった物件で、ワンルームマンション条例に従い40㎡超のプランが設けられたよくあるケースになります。

設計・施工は大和ハウス工業です。
設計・施工だけでなくそもそも事業主自体が大和ハウス工業となった物件で現状の売主であるインヴァランスが一棟買いした後に分譲を行っているようです。

ネベル巣鴨も同様の形でタカラレーベンが分譲していましたが、「余計な中間マージン」が発生しても事業として成り立つものなんですね(大和ハウスで完結するのであれば大和ハウスが利益を上げられればいいわけですが、通常、大和ハウスの利益が乗った金額でインヴァランスに卸すわけですからインヴァランスは大和ハウスが分譲(というかそもそも大和ハウスは賃貸にする予定だったと思いますが…)するよりも採算が厳しくなるのが普通)。

リーマンショックの後に破格のアウトレットマンションが分譲されたように当初の事業主が採算度外視で処分する(早期に資金回収する)というのであれば分かるのですが、今時期のこのケースで大和ハウスが採算度外視で処分することはないでしょうからね。

なお、当物件は20㎡台が大半となったスケール的にも小ぶりなものですし、もともとは賃貸予定だったはずなのでとりわけ高級感のある部分は見当たりません。

ただ、道路沿いからも目立つ北西コーナー部分にL字サッシが採用されており、1つのアクセントになってはいるようです。折り上げ天井に間接照明を合わせたエントランスデザインも悪くありません。

公式ホームページ
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お部屋は46㎡の1LDK、北西角住戸です。北も西も接道していますし、前建も当物件の中層階以下の高さしかないのでこの上層階住戸からは良好な眺めが享受できます。

間取りとしては、昨今では珍しいほど大きな1LDKですね。
台東区のワンルームマンションの定義は「40㎡未満」のため、条例により「40㎡以上」が必要になります。そのため、最近の一般的な分譲マンション(ワンルームマンションでないという意味)でよく見られるような30㎡台の1LDKとなることはむろんありえない話なのですが、40㎡ギリギリとかではなく45㎡超の1LDKとは驚きです(当物件には40㎡ちょっとの1LDKもあります)。

当物件の「2LDK」には51㎡のものもありますし、面積自体は驚くほどのものではないのですが、「46㎡で1LDK」ですからね…。
初めから「分譲」を想定していたならばこの面積・部屋数のプランニングにすることはまずないでしょう。

プラン的には上述のように外観デザイン上も意味のあるコーナーサッシが施されたものでベッドルームの開口部からの眺望も魅力の1つにはなってくるのですが、いわゆる腰高窓でありサッシ高としては今一つなものになります。

西側もワイドスパンなわりに開口部は最低限に留まっており、柱の食い込みなどもいわゆる「賃貸的」なものになります。

坪単価は260万円。「46㎡の1LDK」であることが影響した印象のある単価設定です。

そもそもが賃貸パフォーマンスの物件ですし、ブランド力もありませんので割安な水準ではありませんが、「大きな1LDK」である分、グロスの嵩みを抑えることを意識した単価設定ではあるでしょう。

プランや住戸向き(眺望)にもよりますが、近隣で分譲されているグローベル奥浅草寺町通りHANAと近いお値段設定という印象です。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは当然ですが、食洗機やトイレ手洗いカウンターすらないのは残念ですね。

管理費は300円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしとして高めの水準ですが、スケール(ワンルームプラン中心の総戸数54戸)的に違和感はないでしょう。

駐車場は全4台でいずれも平置になります。

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