プレシス瑞江パークサイドコート【嵩むグロスを考慮した特色豊かなプラン】8階84㎡6,420万円(坪単価254万円)

プレシス瑞江パークサイドコート。

所在地:東京都江戸川区南篠崎町3-229-3(地番)
交通:瑞江駅徒歩6分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:8階建、43戸

瑞江駅を最寄りとするマンションを取り上げるのは2015年のリリーゼ瑞江以来2件目になります。

分譲マンションの供給自体がそのリリーゼ瑞江以来であり、あまり分譲マンションの供給が多いエリアではありませんね。

用途地域は準工業地域であり、南側の岩楯産業の倉庫(資材置場)などもありますが、周囲は基本的には住宅が中心になります。

敷地北側斜向かいには物件名の「パークサイド」の由来となっている南篠崎つつじ公園があるのも1つのポイントになるでしょう。北側なので公園向きの配棟がしづらいあたりは残念ではあるものの、三方で道路に面した開放感の高い立地条件は悪くありません。

ちなみに、学区の小学校は南篠崎小学校で柴又街道を渡る必要がありますが、徒歩5~6分なので距離的には近い方ですね。

公式ホームページ
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お部屋は84㎡の4LDK、南角住戸です。南東にはクリスタルハイム瑞江が隣接していますが、この階ならば越えますし、南や南西に関しても前建の影響を受けることのない魅力の高いポジションです。

間取りとしては、最上階に設けられたルーバル付の特殊プランで、南東にルーバルが付いているのが大きなポイントと言えるでしょう。

頻繁にコメントしているので読者の方であればご存知かとは思いますが、ルーバルというのは北側斜線や日影規制に配慮した結果、建物北側が上階にいくにつれてセットバックが必要になることの「副産物」として設けられることが多く、南側にルーバルがあることは少ないのです。

一建設の物件ではプレシス小岩駅前でやはり南にルーバルが設計されていたのが印象的でしたが、設計会社はここと同じオンズデコですね。オンズデコはプレシスシリーズで多く見かける会社なので、「オンズデコ⇒南のルーバル」ということではありませんが、普通の設計ではこういった位置にルーバルが来ることはないはずなので差別化を意識してのものということになるでしょうね。

LDの開口部がルーバルにほとんど面していないのは非常に残念ではあるものの、洋室4の引き戸を開き広々3LDK的に使った場合にはルーバルとの一体感が高まりますし、このプランはその洋室4だけでなく反対側の洋室2までもLDと一体的に利用可能なのも大きな特徴と言えるでしょう。

プレシスシリーズにおいては狭小4LDKがプランニングされることも少なくないのですが、当プランは84㎡というしっかりとした面積が確保されており、LDK+洋室2+洋室4で25.7畳、さらにルーバルは約20畳ということで、LD周りの空間的な豊かさが半端ないプランになります。

柱の食い込みも全体として抑えることが出来ていますし、非常に贅沢なプランと言えるでしょうね。

なお、やや残念に感じるのは浴室が1418である点でしょうか。しっかりとした面積が確保された4LDKですので1620が相応しかったとは思います。

坪単価は254万円。物件平均は230~240万円になるはずで、物件内でも最も良いポジション・プランであることを考えると現実的なお値段設定と言えます。

プレシスシリーズとしては面積が大きくグロス価格が嵩んでしまうためこれ以上の単価設定が難しいのは間違いありません。
とりわけ駅に近い物件ではありませんしグロスで6,000万円台中盤というのは簡単に売れる金額ではないと思うものの、そのグロス帯に恥じない魅力的、かつ、貴重なプランニングを採用しているという点は大いに評価出来る点です。

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