ルピアシェリール森下【中央住宅までもが「コンパクト」】4階36㎡3,930万円(坪単価359万円)

ルピアシェリール森下。

所在地:東京都江東区森下4-19-22(地番)
交通:菊川駅徒歩2分、森下駅徒歩7分、住吉駅徒歩13分、清澄白河駅徒歩13分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:14階建、38戸(他店舗1戸)

最寄駅は菊川なのですが、アドレスが森下であるためかマンション名は「森下」になっています。アドレスが採用されるケースというのは少なくないものの、ここまで駅に近いと普通は「菊川」ですし、ちょっと不思議な物件ですね…。

また、中央住宅と言えば「ルピアコート」のはずですが、ここは初めての「ルピアシェリール」を掲げており、近年ありがちなコンパクトマンションになります。
全戸30㎡台でありコンパクトマンションの中でもかなり偏った設計がなされた物件になりますね。

中央住宅のマンションの最大の特長は「ピアキッチン」だと思っているのでそういったプランニングが出来ないコンパクト物件はちょっと残念ではあるものの、マンション価格が高騰するこのご時世の駅徒歩2分、まして敷地面積300㎡弱の小規模物件ともなると致し方ないところでしょうね。

立地は新大橋通りに敷地北側が面しています。当物件の敷地は新大橋通り沿いの商業地域なのですが、南側少し先のところからは準工業地域になっており、第三種高度地区に指定されていることとの関係上、かなり奥行のある敷地でないと高い建物を立てるのが難しくなっています。

そのため、全戸南向きに設計された当物件の日照・視界はかなり良好なものになりますね。

設計はアトリエ禅、施工は川村工営です。

共用廊下側の手摺にガラス手摺を採用してはいるものの、当物件の外観が露になっている新大橋通り側はバルコニー側でなく「共用階段も設けられた共用廊下側」になりますので、外観デザインは少々地味な印象があります。

また、全戸30㎡台の総戸数38戸というスケールでしかありませんし、1階部分には店舗区画もありますのでエントランス周りのスケール感も乏しいですね。間接照明を用いたエントランスホール内のデザインは悪くありませんが、こじんまりとした印象にはなります。

公式ホームページ
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お部屋は36㎡の1LDK、南西角住戸です。この階だと南側・西側共に前建の影響を受けてしまうものの、中層階以上のお部屋になると両面共に視界抜けが得られるポジションになります(この階でも南方向からの日照は問題ない)。

間取りとしては、全戸30㎡台の物件内において最も大きなものになりますね。

それでも30㎡台中盤に過ぎませんのでけして大きなものではないのですが、柱を完全にアウトフレーム化しているため効率性は良い方ですし、小ぶりな1LDKながら広がりのある玄関設計には素晴らしいものがあると思います。

正方形に近い形状のゆとりある廊下は「住宅の顔」として非常に評価出来る空間であり、LD扉が玄関扉と少しズラした位置にあるのでプライバシー面も申し分ありません。

バルコニーもコンパクトマンションとしては珍しいほど奥行のあるものですし、LDKの10.2畳や大き目のウォークインクローゼットなど36㎡という面積以上の豊かさを感じることが出来るプランではないでしょうか。

一方、少々残念に感じるのは洋室の引き戸の方立てがかなり大きくなってしまっている点でしょうか。

限られたスパンながら連窓サッシを導入し、出来るだけ開口部を大きくしようとする努力がなされている点では好感が持てるものの、この大きな方立てだと連窓サッシの開放感は薄れてしまいます。

なお、角住戸なりにキッチンや浴室にも開口部を設けられている点は魅力ですね。

坪単価は359万円。日照に加え眺望も良好な上層階は400万円近い水準になりますので、前建の影響のあるポジションなりの水準ではあるでしょう。

先行して分譲中のコンパクトマンションであるライオンズ東京菊川ミレスグローリオコンフォート東京菊川の30㎡台は低層階で320~330万円台ほどですので、より駅近で南面からの日照も得られるポジションなりの単価設定と言えるでしょうね。

大きな違和感のある水準でこそないものの、こういったコンパクトプランで日照による付加価値は控えめに見ておいた方が無難ですし、ライオンズやグローリオが未だ完売していない昨今の市況の悪さを考えるともう少し頑張って欲しかったという思いはありますね。

設備仕様面は、少戸数のため当然ながらディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターも見当たりませんが、食洗機、食器棚(バックカウンター)はついています。
また、キッチンのかくれんボックスや居室コーナー部分の角丸仕上げ、さらに浴室照明に調光機能付のダウンライトを採用するなどポラスならではの取組みが見られるのも良い点ですね。

管理費は364円/㎡。外廊下でディスポーザーもありませんが、スケールメリットの得られないかなり小ぶりな物件になりますので仕方のない水準でしょうか。

なお、駐車場はありません。

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