サンクレイドル桜街道Ⅱ【管理費が高めなのは機械式中心の100%駐車場が原因?】2階85㎡3,998万円(坪単価156万円)

サンクレイドル桜街道Ⅱ。

所在地:東京都東大和市立野4-487-1(地番)
交通:桜街道駅徒歩5分、玉川上水駅徒歩14分
用途地域:工業地域
階建・総戸数:9階建、97戸

先ほどのベルジュール武蔵野桜堤に続いての「桜」に縁のある物件になります。

デベロッパーのアーネストワンはサンクレイドル桜街道だけでなくサンクレイドル桜が丘、サンクレイドル玉川上水などこの界隈での実績が豊富なデベロッパーになりますね。

当物件はそれら3物件よりも少し駅から離れますがそれでも徒歩5分ですし、芋窪街道(上部はモノレール)から1本内に入っているのは悪くないでしょう。

当物件の用途地域は工業地域であり、近隣には森永乳業などの大規模な工場のある少々殺風景なエリアではあるものの、通学区の第八小学校までは大通りを越える必要のない徒歩7分という距離感になります。

駅前は賑わいには欠けますが、イトーヨーカドーとザ・マーケットプレイス東大和までは徒歩12分という距離なので車移動をメインに考えれば利便性の高いポジションになるでしょう。駐車場設置率100%のマンションですしね。

設計は光和設計、施工は淺川組です。

デザインに関してはエントランス前にもっと大きなキャノピーを構えるなどがあっても良かった印象ではあるものの、エントランスホール内には広がりのあるラウンジ空間も設けられており、総戸数97戸というスケールなりのゆとりを感じることも出来ます。
外観も外壁やバルコニー周りに工夫を施すことで動きがありますし、この価格帯の物件としては上々のものと言えます。

なお、当物件の最大の特長と言っても過言ではないのがやはり設置率100%の駐車場でしょう。
敷地面積3,500㎡弱に対して建築面積は1,150㎡弱でしかない空地率約67%のランドプランを採用したことで100%を実現出来ています。

来客用1台を含む98台の駐車場のうち75台は機械式になってはしまうものの、自転車置場も200%確保していますし、その上、自主管理公園も設けた豊かなランドプランです。

自主管理公園を含めた緑のある部分が住戸側に面していた方が良かったような印象もありますが、マンション内の「ガーデン」ではなくあくまで公園になりますのでそのような配置は難しかったのでしょうね(関係機関との兼ね合いで「ガーデン」ではダメだったということでしょうか?)。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2019-8-28_13-17-11_No-00.png
お部屋は85㎡の4LDK、南東角住戸です。1つ下の階がマンションエントランス部分になる低層階で、東側すぐのところも道路になるので人や車の出入りが少々気になるポジションではあるものの、低層階でも前建の影響のない日照良好なポジションになります。

間取りとしては、一般的に日照上最も人気のある南東角ということで物件内で最も大きなプランになっています。

4LDKとしてとりわけ大きなものではないものの、収納配置も上手なプランなので居室形状が非常に良好ですし、専有面積以上の使い勝手があるように思いますね。

なお、角住戸ながらLDが二面採光でない(角位置でない)点、浴室が1620でなく1418な点などは少々残念な部分と言えるでしょうか。

坪単価は156万円。エントランス上部のポジションということも幾らか影響してはいるのでしょうが、同階中住戸と比べこなれた坪単価になっており、70㎡前後中心の物件の中では面積が大きくグロス価格が嵩んでいることが考慮されたお値段設定という印象ですね。

ただ、物件自体の平均は160万円台になるはずで(モデルルーム使用住戸としての値引き販売されている1階住戸には坪単価130万円台のものもありますが…)、2011年に分譲されたサンクレイドル玉川上水の坪単価約130万円、2012年のオハナ玉川上水ガーデニアの平均坪単価約135万円などと比べると値上がりを感じずにはいられない水準になります。

管理費は210円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですし、総戸数97戸ならばスケールメリットも得られるはずなので少々割高感のある水準です。

設置率100%の駐車場は月額3,000円~6,500円と安価ですが、機械式が中心であることで修繕維持費が嵩む「シワ寄せ」が管理費側に来ている可能性があります。
どのような物件においても当然すべきことではあるのですが、「管理組合の収支予算を確認し納得した上での契約」が望ましいでしょうね。

収支予算を見てみないことにはなんとも言えないものの、曲がりなりにも駅徒歩5分の物件で、駐車場に思いのほか空車が生じてしまう可能性があることを考えれば駐車場代を高くするよりも(全戸が必ず負担しなくてはならない)管理費を高くする方が理にかなっているとは思います。

0 Comments



Post a comment