ザ・パークワンズ門前仲町【「江東区初」はやはり駅前好立地】40㎡5,100万円台(予定)(坪単価約422万円)

ザ・パークワンズ門前仲町。

所在地:東京都江東区門前仲町1-15-22(地番)
交通:門前仲町駅徒歩2分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:12階建、60戸(事業協力者住戸13戸含む)※物件概要には書かれていないが2階には事務所が入る

6棟目にして初の江東区(※)の「ザ・パークワンズ」になりますね。
「ザ・パークワンズ」は基本的には投資用物件であり、これまでは品川・千代田・港・渋谷・品川(2物件目)で供給されていたので広義のアドレス的なインパクトとしては多少落ちる印象ではありますね。
(※)プレミスト有明ガーデンズの記事で言及しているように江東区は昨年の条例改正によりワンルームマンションの規制が撤廃され、むしろ「大規模なファミリーマンションを建設する場合には一定割合のコンパクト住戸を設けなければならない」という制限を設けたので今後江東区はワンルームマンションが増える可能性が高いでしょう。

ただ、東京駅なんかを起点に考えると当物件のポジションはむしろ非常に魅力的なものですし、あわせて「駅徒歩2分」という点が大きな魅力であるのは間違いないでしょう。

清澄通り沿いに位置しているので静かな環境ではないものの、駅徒歩2分のコンパクトマンションならば何ら問題や違和感のある立地条件ではありません。そもそも門前仲町駅前は永代通りと清澄通りがあり、なおかつ、駅前も非常に賑わいがあるので駅近で落ち着きのあるポジションを求めるのは難しいですね。

大横川を越えてすぐのところ牡丹町公園に面したレジデンシャル門前仲町なんていう稀有な物件も中にはありますが…。

公式ホームページ
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お部屋は40㎡の1LDK、南西角住戸です。この上層階住戸であれば比較的低層の建物で構成された西側の視界に加え、南側少し先にあるビルを越える高さでもあるので日照も申し分ありません。
清澄通りは東側なので、音の面でも比較的良好なポジションになります。

間取りとしては、そのような日照条件の良いポジションということもあり物件内で最も大きなものになっています。

一般的な大きさの1LDKになるので居室配置などはごくごく一般的なものですが、ポイントとして「框のない玄関」と「柱の食い込み」が挙げられるでしょうか。

この「ザ・パークワンズ」や三菱の賃貸マンションである「ザ・パークハビオ」はこのような玄関から廊下に至るまでを一連のタイル貼とした設計になっていることが多く、ホテルライクなスッキリとした空間であるだけでなく、バリアフリーという意味でも評価出来る点になります。

むろん框には框の良さがあるのですが、港区などの外国人ニーズの強い高級物件には昔からこういった仕様のものが数多くありますし、空間的な広がりが得られると共に、住む人によって使い方を選べる(どこまでを玄関、どこからが廊下というのを調整できる)このようなフラット設計は賃貸には特に向いているように思いますね。

なお、もう1点の「柱の食い込み」に関してはやはり「投資用コンパクトマンション」なりのものということになるでしょうね。大半の住戸が坪単価400万円を超える水準の物件であることを考えると配慮があって欲しかったとは思いますが、これが近年の投資用マンションのスタンダードではありますね…。
当プランは柱の食い込み自体は少なめですが、柱位置が内側に入っていることで窓際天井部分の梁の存在感が大きくなっています。

坪単価は予定価格で約422万円。近年この界隈での分譲マンションの供給はいわゆるワンルームマンションがほとんどであり、例えばメイクスデザイン門前仲町グローブ・リバープレイスは平均坪単価約460万円にもなっていますので、当物件の水準に違和感はありません。

ただ、近年のこの界隈での唯一のファミリータイプ物件であるリリーゼ門前仲町は平均坪単価約290万円という水準でやはりファミリータイプ中心の物件とワンルーム中心の物件の間には非常に大きな単価差が存在しています(リリーゼは近年の相場下においてはこなれた印象のある単価設定であったのも事実ですが…)。

当プランは物件内では条件の良いポジションではあるものの、約40㎡というそこそこの面積帯にはなるので400万円を切るぐらいになるのかと思っていたというのが正直なところになりますね。ワンルームはともかくこの面積で床暖房がないのはマイナスですし…。

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