セントラルレジデンス笹塚【珍しく差別化がなされたプランニング】66㎡7,280万円(坪単価366万円)

セントラルレジデンス笹塚。

所在地:東京都中野区南台4-97-1他(地番)
交通:笹塚駅徒歩12分、幡ヶ谷駅徒歩13分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:11階建、39戸

中野通り沿いで「中野区側」に誕生する住友不動産第二弾物件になります。
2016年より分譲開始していた斜向かいのシティハウス笹塚レジデンスも完売までに時間がかかっていましたし当物件ものらりくらりと販売を続けるのでしょう。

シティハウスは渋谷区側のより笹塚駅に近いポジションで供給されたザ・パークハウス渋谷笹塚(渋谷区側の物件にはマンション名に「渋谷」と入ることが多いが中野区側の物件で「中野笹塚」はないですね…)とほぼ同じお値段水準でしたし、当物件もそのシティハウスに近似したものになるようです。

当物件は笹塚駅から離れる分、路線の異なる中野富士見町駅も徒歩15分ほどで利用できるわけですがアピールポイントとしては弱いですね。「中野区感」が増してしまうためか物件概要欄にも中野富士見町駅は記載されていないぐらいですし…。

ちなみに、当物件の近隣には現在みなみの小学校(統合校)があるのですが、統合決定時から平成32年度に中野神明小学校跡地に開校することが決まっています。そして、当物件からその新しいみなみの小学校までは離れてしまうことから当物件の通学区は南台小学校(徒歩8分)になるようですね。

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の3LDK、南角住戸です。南側の中野通り沿いにはそれなりの高さの建物が立っていますが、南西~西にかけては用途地域(近隣商業地域⇒第一種中高層住居専用地域)が変わったり、高度地区の設定があったりで戸建を中心とした低層建物で構成されているので、当住戸からの日照・視界条件は非常に良いものとなります。
空気の澄んだ冬場は富士山がとってもよく見えるでしょうね。

間取りとしては、いわゆる狭小3LDKになります。
当物件は1フロア4戸中3戸が3LDKなのですが、65~68㎡という狭いレンジ内に収められており、75㎡などもあったシティハウス笹塚レジデンスなどよりもさらに面積を絞ったプランニングが採用されています(「単価高」で売る気満々だったのでしょう…)。

角住戸ながら玄関廊下を一直線としたことで効率性を高めてはいるものの、南頂点部の柱以外は食い込んでいるあたりも気になるプランになります。

66㎡の3LDKにおいて、LD単体で11.5畳というのは大きい方ですし、収納も意外にも充実している感じではあるのですが、洋室の形状には難があり、柱の多くが畳数にカウントされていることに注意が必要でしょうね。
また、洗面所も少々手狭感があります。

なお、間取りのポイントとしてはやはり南西面のワイドな開口部が挙げられるでしょう。方立ての小さな洋室3の引き戸を開け放つとかなりインパクトのある連続サッシになりますし、南東面(妻面)にしっかりとした大きさのバルコニーが備わっていることとのバランスという意味でも素晴らしいものがありますね。

坪単価は366万円。中住戸は中住戸でコンサバトリーという開口部豊かな空間を設け差別化を図ってはいますが、やはり共用廊下側以外の二面に開口部を設けることが出来ている角住戸の魅力は高く、お値段的にもそういった点が反映されているようですね。

効率性の悪さや角住戸ながら66㎡まで面積を絞った狭小感が気にならないと言えば嘘になりますが、近年の住友不動産の物件にしては珍しいほど「プラン面の差別化」に力を入れた物件であり、眺望面や開放感と言ったものを重視したい方にとっては悪い水準ではないでしょう。

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