新築と中古の平均専有面積の推移②【23区内は二極化か】

先ほどの記事の続きで、今度は23区内に焦点を当ててみます。

前回の記事⇒新築と中古の平均専有面積の推移①

まずは新築の平均専有面積の推移になります。
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新築市場においては価格高騰に加え、マンション投資・相続対策の盛り上がりなども影響し、港区・千代田区・目黒区など従来からの人気エリアだけでなく、豊島区・台東区・荒川区・墨田区・足立区などでB/Aが90%を割っており、近年特に狭小化が進んでいると言えます。

ただ、新築の供給の大半がファミリータイプとなる都下や神奈川・千葉・埼玉とは異なり、23区内は「ファミリータイプの面積を絞ること」に加え、「コンパクトプラン(主に30~50㎡台)の比率が高まっていること」による影響も大きいでしょうね。

単身世帯の増加を受けてワンルームに比べるとひと回り大きなお一人様向けプランが増加しているのは間違いありません。

さて、お次は中古(成約)の平均専有面積の推移になります。
※データの出所が異なるため、主に以下の点にご留意ください。
1)新築の各期間は「年」、それに対して中古は「年度」。
2)新築の数字には「いわゆるワンルーム投資マンション」は含まれておりませんが、中古の数字には含まれてしまっています。
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やはりいわゆるワンルーム投資マンションを含む中古の平均専有面積は新築に比べ小さいものとなっているわけですが、B/Aからここ数年の傾向を見ていくと区やエリアによってわりと違いが出てきているのがお分かりいただけると思います。

ファミリータイプのシェアが大きい杉並区・北区・荒川区・江戸川区・板橋区・足立区・葛飾区などの外周区の多くは年ごとのバラツキこそあれ横ばいからむしろ上昇傾向にあり、新築の狭小トレンドに追従する様子が見られません。それに対して、都心部などにおいては新築以上に低下が顕著な区もありますし少なからず新築に追従する様子が見られます。

新築は1年あたりの供給数に限りがあり、平均専有面積の年ごとのバラツキが大きいので一概に言えないところはあるものの、外周区においてはやはり「狭小化が進む新築の受け皿的なニーズ」、一方で都心区を中心に「中古でもいいのはもちろんのこと、狭くともいいからなんとか都心好立地に…」という思いを抱く方、また、実際にそういうお部屋を購入される方が増えた結果なのかな、という印象を受けますね(むろん投資需要の高まりなどもあるとは思いますが…)。

なお、ワンルーム投資マンションの影響は不可避ですが、平均専有面積の差も計算してみました。
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2017~2018年あたりは外周区において新築と中古の面積差がほとんどなくなってきており、23区内の二極化傾向が少なからず見られるのでリセールを視野に入れて購入される場合にはエリアニーズを鑑みた上での購入が吉でしょう。

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