ザ・ガーデンズ大田多摩川【駅距離はあるが貴重な南面リバーフロントの大規模物件】14階83㎡7,530万円(予定)(坪単価約301万円)

ザ・ガーデンズ大田多摩川。

所在地:東京都大田区矢口3-141-9他(地番)
交通:矢口渡駅徒歩12分、武蔵新田駅徒歩14分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:14階建、378戸

下町ロケットのロケ地として使われた桂川精螺製作所本社工場跡地の一部(桂川精螺の新本社工場は当物件の東側に昨年竣工済)に誕生するスケール感のある物件になります。

そのような元は大規模な工場があった準工業地域なので駅距離はかなりありますし、駅自体も矢口渡駅や武蔵新田駅になるので少なくとも交通面においてはかなり地味なポジションなのは間違いないのですが、それを補うであろう当物件の最大の特長が「多摩川リバーフロント」という点になります。

東急多摩川線沿線だけでなく大井町線沿線まで含めても「多摩川リバーフロント」の大規模物件というのは非常に限られており、下丸子駅を最寄りとするシエルズガーデン、東京サーハウス、ザ・リバープレイス(以下「下丸子の3物件」とします)などがある程度になります(さらに古いものまで遡ると多摩リバーサイドハウスやパークハウス多摩川などヴィンテージに片足を突っ込んだもの、また、二子玉川駅界隈にはライズやプラウドタワー二子玉川などもありますが…)。

下丸子の3物件はこちらよりもさらに階建・スケールのあるものですし、最寄駅までの距離においてもこちらよりも優位性がありますが、いずれも2001~2002年に供給されており築年数はかなり経過してきていますね。
そのため、ここは約15年ぶりの多摩川リバーフロントの大規模物件になり、そういった点を重視したい方にとってはかなり期待の大きかった物件になるのです。

なお、当物件は三菱地所を筆頭に三井不動産、野村不動産が売主に名を連ねた日本を代表する大手3社によるJVという面でも注目の出来るものです。

この「ザ・ガーデンズ」シリーズは三井・三菱によるザ・ガーデンズ西葛西、三井・三菱他3社によるザ・ガーデンズ東京王子に次ぐ3物件目になるはずで、そういった点からも注目出来る物件ですね。

さらに立地面においては、シエルズガーデンや東京サーハウスなどと同様で多摩川河川敷との間には区道102号が走ってはいますが、南面リバーフロントな上、大通りなどからはしっかりと内に入ったことでの落ち着きがありますし、通学区の多摩川小学校が目の前徒歩2分というのも特筆すべき点だと思います。

また、そのように駅距離はあるものの、駅との間に矢口の渡商店街及び武蔵新田商店会があるので買物利便性は悪くはありません。

公式ホームページ
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お部屋はリバーテラスの83㎡の4LDK、南東角住戸です。4棟のうち唯一のリバーフロントポジションになるリバーテラスの最上階住戸で、南はもちろん南東・南西、そして東方向にも多摩川の流れを望むことの出来る絶好のポジションになります。

日照的にも最も人気のある南東角ですし、この永久眺望はやっぱり贅沢ですね。花火の祭典の際の特等席にもなります。

間取りとしては、ルーバル付の特殊プランを除くと物件内で最も大きなものです。
4LDKとしてはけして大きなものではないのですが、居室配置などの設計面ではこの地なりの拘りが窺えますね。
洋室2には外観上も印象的なコの字ダイレクトサッシが採用されており、多摩川に抱かれて眠ることが可能です(本当に?笑)。

さらに、その洋室2をLDの東側にモロに隣接させなかったことでLDを二面採光に出来ている点も評価出来る材料になります(その代わり洋室4の開口部はかなり苦しいものになっていますが…)。

前出のザ・ガーデンズ東京王子の角住戸には柱をオフセットすることでコーナーサッシを導入したプランもあったわけでそういったものを知っていると少し残念な思いも生じはするものの、物件内で魅力の高いプランであるのは間違いないでしょう。

なお、83㎡なので微妙なところではありますが、浴室は1418ではなく1620であって欲しかったですね。例えば、メニュープランで3LDKを選択することで居室的にはゆとりある3LDKプランを実現することが可能ですが、浴室の大きさは変えられませんからね。

坪単価は301万円。14階建のマンションですので上層階でも階数的なインパクトに欠けてしまう面はあるものの、上述のようにも申し分のない半永久リバーフロント、半永久眺望が期待出来るポジションで、階数にあまり意味がないことを考えればこの単価水準に違和感はないでしょう。

前出の下丸子の3物件は多少の物件差はあるものの、リセール市場において一般的なお部屋で210〜230万円、高層階やリバーフロントなどの条件の良いお部屋で230〜260万円と言ったところですので、築年数を考慮すると妥当な印象があります。

設備仕様面のコストダウン(詳細は次の記事)や駅徒歩10分超というあたりをどこまで加味してしかるべきか悩ましいところではありますが…。

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