ザ・ガーデンズ大田多摩川【ハイサッシ以外は物足りない仕様】2階68㎡4,990万円(予定)(坪単価242万円)

続けて、ザ・ガーデンズ大田多摩川。

設計・施工は長谷工で直床になります。
高さ制限が厳しいエリアではありませんし、この価格帯の物件であれば二重床が相応だったように思いますが、人気を博したザ・ガーデンズ東京王子も直床でしたし、大きな違和感はないでしょう。

むしろ残念に感じるのはザ・ガーデンズ東京王子にはあった全戸玄関窓が採用されていない点ですね。掃き出し窓のサッシ高2.2mは東京王子同様に非常に評価出来る点ではあるのですが、前回の記事で書いたように角住戸のリビングにコーナーサッシが採用されたプランはありませんし、このご時世なりにコスト面を気にしている様子が少なからず窺えてしまいます。

サッシ高2.2mという時点で平均的な大規模板状マンション(大半が長谷工設計・施工によるもの)よりもクオリティが高いですし、この「リバーフロントの眺望×開放感のあるハイサッシ」の組み合わせは当物件で最も評価出来るお見事な点と言っても過言ではないものの、そのような立地条件だからこそ玄関に窓があったらさらに心地よかっただろうな…と。

配棟的(敷地形状的)にリバーテラス以外の3棟の共用廊下側は他棟が隣接しているわけではありませんし、玄関に窓があることで通風面だけでなく採光的にもかなり魅力的なものとなったはずなのです。

なお、デザイン面に関してはエントランス周りとランドプランに特長がありますね。2層吹抜のエントランスは378戸というスケールなりの魅力的なもので、敷地形状的(配棟的)に全ての棟の居住者が無理なくこのエントランスを通るような形になっているのも良い点と言えるでしょう。

また、ランドプランにおいてはアプローチガーデン、コミュニティガーデン、セントラルガーデンというわりとしっかりとしたガーデンが3つも施されており敷地面積約13,400㎡なりの豊かさを感じることが出来ます。

14階建なのでとりわけ高さを出せているわけではないのですが、プラウドシティ東雲キャナルマークス同様に容積率200パーセントの準工であり、空地率は約58%、さらに提供公園隣接というゆとりを感じるものになります。

共用施設や管理費に関しては正式価格発表時に述べようと思いますが、駐車場を自走式にし、かつ、コンシェルジュサービスなどのランニングコストのかかる設備やサービスを導入していないので管理費はかなりリーズナブルです。

前回のザ・ガーデンズ大田多摩川

公式ホームページ
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お部屋はブライトテラスの68㎡の3LDK、南東向き中住戸です。低層階なのでリバービューとはいきませんが、前建は戸建になるのでこの階でも日照は十分に得ることが出来るでしょう。

ちなみに、ブライトテラスは南東向きでリバーテラスとは異なりリバーフロントでこそありませんが、南向き(南東向き)であることに加え、中層階以上のお部屋ならばリバービューや花火の特等席にもなってくる魅力あるポジションになります。

多摩川との間には戸建が並んでおり、将来的にリバービューがマンションなどで塞がれてしまう可能性は低いように思います。

間取りとしては、70㎡に満たない小ぶりな3LDKですが、物件内には65㎡の3LDKもあり、これでも中住戸としては「真ん中」ぐらいの大きさになります。

上述のように玄関窓のない一般的な田の字プランにはなるものの、「ハイサッシ2.2m×連窓サッシ」はやはり大きな魅力になりますし、さらにサッシは黒縁のものになりますので室内には高級感も生まれています。

また、洋室2の引き戸は方立ての小さなウォールドアで、奥行のあるバルコニーも相まって非常に広がりのある空間が実現していると思います。

坪単価は242万円。魅力的なリバービューが望める中層階の265万円ほどとはそれなりの差が設けられてはいますが、この駅距離のある地ならばリバービューがあってこそと思う方は少なくないでしょう。そのため、それが望めない低層階住戸はもうワンパンチあっても良かったような印象ではあるでしょうか。

ただ、ゲートテラスとエアリーテラスは西向きになりますし、魅力的なリバービューが望めるお部屋は全体の半分ほどでしかありませんので、低層階でも南東向きになるこのお部屋はいわゆるパンダ価格が必要なお部屋ではないということでしょうか。曲がりなりにも4,000万円代になるわけですし、このご時世なりに頑張っている方ではあるのでしょうね。

近いエリアでは駅距離のあるブランド物件プラウドシティ大田六郷が平均坪単価約250万円でかなり苦戦しましたので、ここも総戸数378戸をスムーズに捌くのであればもう一声あってしかるべきなのでしょうが、駅近のアールブラン武蔵新田(平均坪単価約320万円)などと比べると大きな差のある水準なのは確かですね。

設備仕様面は、スケールを活かしディスポーザーは当然のようについてはいるものの、トイレ手洗いカウンターどころか食洗機すらないのは残念です。
タンク付きのトイレはキャビネット型などではなくタンク剥き出しの古めかしさのあるものになります。

駐車場は身障者用を含む全131台で、他に来客用とカーシェア用が2台ずつあります。

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