ガーデンハウス浦和常盤【こちらもドミノ×リバイバル】72㎡6,580万円(坪単価304万円)

ガーデンハウス浦和常盤。

所在地:埼玉県さいたま市浦和区常盤1-114-1(地番)
交通:浦和駅徒歩10分(利用時間7:00~24:15のアトレ北口改札までは徒歩8分)
用途地域:商業地域
階建・総戸数:13階建、48戸

先行するパークスクエア浦和常盤は久々の「パークスクエア」でブランドのリバイバルという感じだったのですが、こちら「ガーデンハウス」も2003年あたりから使われていなかったものになります。

以前は低層物件を中心に使われていたもので、こちらよりも先行するガーデンハウス越谷レイクタウンのような物件にはフィットする印象ですが、こちらは何か違う気が…。

この物件は常盤公園まで徒歩2分という距離感で、そのあたりを加味したネーミングなのかもしれませんが、シティハウス浦和常盤、シティテラス浦和常盤が既にあることで名前をつけるのに苦労しているのでしょうか(そもそもスケール的にシティテラスはありえませんが)。

ポジション的には昨年分譲されたパークスクエア浦和常盤(分譲中)とザ・パークハウス浦和レジデンス同様に旧中山道沿いで、やはり南面が芳しくないものとなります。

東西に長い敷地形状なので無理なく全戸南向きに出来ている点は良いものの、そう遠くないところに13階建のコスモ浦和常盤公園が屏風のように立っているのです。パークスクエア、ザ・パークハウスに限らずこのあたりは「ドミノ」などと揶揄されることが少なくないようにこのような環境がむしろ一般的なエリアなのですが、当物件もなかなかのものですね…。

ちなみに、通学区はパークスクエアなどと同じで仲町小・常磐中になります。

設計・施工は長谷工です。48戸のこのスケールでの長谷工起用は珍しいですね。

近年の住友不動産の物件は数年前までと異なり基本的にエントランス周りは「並」ですし、まして当物件は総戸数48戸という小規模(住友不動産の物件において)なので、やはりかなりシンプルな設計・デザインになっています。

ただ、エントランス前の旧中山道は歩道の整備・拡幅などを実施中で、完成後のエントランス前の雰囲気は悪いものではないでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は上述のコスモがありますのでこの上層階住戸であっても視界は芳しいものではありません。ただ、日照は何ら問題ありませんし、ザ・パークハウスの影響なども受けない東方向は視界抜けが得られるという物件内では魅力あるポジションですね。
敷地西側にはわりと大きな墓地がありますので、この南東角がバランス的にも最も優れていると言えます。

間取りは、物件内で最も大きなものになります。
ただ、角住戸としてはけして大きなものではないので玄関廊下を一直線とした田の字ベースとすることで効率性を高めているのは良い点でしょう。

一方で、共用廊下側の柱の食い込みはかなり顕著であり、居室形状の悪さは気になる点ですね。

パークスクエア浦和常盤はダイレクトウィンドウを採用していたことで主開口部のある南側ですら柱の食い込みが見られたのでそれと比べればまだ一般的な設計ではあるのですが、それなりのお値段になったマンションですのでせめて柱半分ぐらいはアウトフレーム化されていて欲しかったな、と。

また、廊下を短くすることを重視した結果ではありますが、角住戸ながら洗面所がリビングインなのは微妙な点ですし、せっかく東側の視界が確保されていることを考えると東面(妻面)の開口部が今一つな点も勿体なく感じますね。

坪単価は304万円。上層階と言えども南側の視界が抜けるわけではありませんので、立派な単価ですね。
より駅に近いポジションで先行するパークスウエア浦和常盤のホームページ上に「浦和常盤この価格を待っていた」という言葉が躍っているように「パークスクエアを割安に見せたいだけの価格設定」のような気すらしてきます。笑

ザ・パークハウス浦和レジデンスの上層階南東角とほぼ同じ水準ですのでおかしな水準とまでは思いませんが、ザ・パークハウスの南東角の方が視界は良かったですからね…。

設備仕様面においては、パークスクエアと基本的に同様です。食洗機、トイレ手洗いカウンターなどはついていますが、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様などはありません。ディスポーザーは1.5倍近いスケールのパークスクエアになかったのですからここにないのは至極当然のこととなります。

管理費は219円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしの総戸数48戸として違和感のない水準です。欲を言えばもう少し安くあって欲しいですがこんなものでしょう。こちらよりもスケールで勝るパークスクエアと同じぐらいの水準に抑えられています。

駐車場は全19台で機械式中心です。別途来客用駐車場があるのは良い点です。

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