ブランズ愛宕虎ノ門【再開発エリア至近×東京タワービュー】89㎡18,580万円(坪単価692万円)

ブランズ愛宕虎ノ門。

所在地:東京都港区虎ノ門3-112-1他(地番)
交通:神谷町駅徒歩2分、御成門駅徒歩7分
用途地域:商業地域、第二種住居地域
階建・総戸数:地上17階地下1階建、93戸(事業協力者住戸3戸含む。他店舗1区画)

ブランズ会員向けの(クローズドな)優先販売が終了した後で恐縮ではありますが、ホームページも一般公開されましたのでそろそろ取り上げたいと思います。

最寄駅は虎ノ門ではなく神谷町ですし、南側道路の向かいに22階建のウェリスタワー愛宕虎ノ門が聳える「借地権物件」ということからすると微妙に感じる方もいらっしゃるかもしれません。

しかしながら、2020年開業予定の虎ノ門ヒルズ新駅までも徒歩6~7分ほどの距離感ですし、最近概要が明らかになったばかりの森ビルによる虎ノ門・麻布台地区の超大規模再開発エリアが至近となる点は大きな魅力と言えるでしょう。

日本最高層ビル(※)となるその再開発はレジデンスとオフィスが中心にはなるものの、桜田通り沿いの低層棟付近には数多くの商業店舗も予定されており、神谷町駅前にも賑わいを生み出してくれることでしょう。
※4年後に大手町の三菱地所物件に抜かれてはしまいますが、メインタワーの高層部にあるレジデンスフロアは虎ノ門ヒルズレジデンスを抜き「我が国で最も高いところにある住宅(山合いある村とかは除きグラウンドレベルとの差の話ね)」になる予定です。

また、先行物件プラウド虎ノ門のお隣には東京ワールドゲートが来春完成しますし、虎ノ門ヒルズ新駅の駅回りだけでなく本当に楽しみな将来性豊かなエリアになります。

なお、当物件の土地がお寺所有による借地権形態であることからも分かるように神谷町駅のこちら側は神社仏閣の多いエリアで、同時に駅前にしては比較的落ち着きもあるところになります。

東側隣接地では同じく借地権で住友不動産がマンション建設を予定していますのでこのあたりも開発が進んできた印象ではあるのですが、こういった超都心の利便性抜群のポジションながらほどよく落ち着きを感じることが出来るエリアというのは珍しく、当物件の1つの特徴と言えるのではないでしょうか(当物件の敷地の大半は通りから奥まった部分にある)。

公式ホームページ
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お部屋は89㎡の3LDK、南角住戸です。南西側は道路の向かいにウェリスタワーがありますのでこの上層階住戸でも視界は妨げられます。ただ、日照は申し分ありませんし、南側が上手いこと抜けるおかげで東京タワーを大きく望むことが出来る魅力あるポジションになります。

間取りとしては、100㎡超が中心の上層2フロアのプランほどは大きくはないものの、しっかりとした大きさのものになります。

柱の食い込みが少々目立つプランではありますが、角住戸にしては廊下を短めに出来たもので、アイランドキッチンを採用した21.6畳というLDKも魅力的です。

また、LDの最大天井高は2.7mあり三次元的にも評価の出来る物件になります(プランによって例外あり)。
LDの柱のラインから窓際までのわりと広い範囲において梁やビルトインエアコンの影響が生じており、約2.2mの下り天井高は最後部と50cmものギャップがあるので少々圧迫感があるのは否定しませんが、2.2m自体はけして悪いものではないでしょう。2.4~2.5mの範囲内でほぼフラットな設えとした方が見映えが良いのは間違いありませんが…。

当プランのベッドルームの窓際の下り天井高は2.1mを切っているように多くの開口部はさらに下り天井の目立つ設計になっており、当プランのコーナー部分はより魅力を高めたもの(配慮したもの)と言えますね。

なお、LDの入口ドアはドアのサイドがFIXガラスとなった価格帯なりに高級感の窺えるものです。

坪単価は692万円。16~17階のプラン(最大天井高が25cm高い)は坪単価1,000万円ほどの水準で(100㎡を優に超えるのでグロスは3億を遥かに超えています)、ウェリスタワーの影響に大差がないことを考えると随分な単価差と感じますね。
いわゆる「100㎡超プレミアム」があってのものだとは思いますが…。

地代は約397円/㎡で、近隣同地主のザ・パークハウス愛宕虎ノ門の136円/㎡に比べると引くぐらい高いですが(こちらの方が通りに面しており固定資産税評価額が高い影響?)、このような魅力ある立地ですので比べさえしなければ違和感はないでしょう…。むろん土地の固定資産税を負担する必要はありませんし、この地代でのこの坪単価ならば借地権であることがしっかりと考慮された水準と感じます。

こういった普通借地権どころか定期借地権であっても所有権と大きな差を感じない水準で分譲されるケースが少なくないと感じますし、未だに強気一辺倒に感じることの多い超都心物件にしてはまだ現実的な方ではないでしょうか。

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