ザ・パークハウス吉祥寺【吉祥寺本町3丁目×抜群の南面】4階107㎡15,900万円(坪単価491万円)

ザ・パークハウス吉祥寺。

所在地:東京都武蔵野市吉祥寺本町3-2831-1(地番)
交通:吉祥寺駅徒歩11分、三鷹駅徒歩15分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:5階建、28戸(事業協力者住戸13戸、一般販売対象外住戸2戸含む)

ザ・パークハウスグラン南青山四丁目の記事内でコメントしたように年初頃から一部会員などにはダイレクトメール等にて案内がなされ、水面下で販売を行っていた物件になります。

物件概要にある「一般販売対象外住戸2戸」が「それ」にあたります。

総戸数28戸、分譲はたったの15戸と小ぶりな物件にはなりますが、以前は立派なお屋敷があった中道通り沿いの魅力的なポジションに誕生した物件(8月完成済)で、その地に恥じない80㎡超中心のプランニングからも「当物件の位置づけ」が分かるというものです。

惜しくも駅徒歩10分を超えてしまいはするものの、言わずもがな吉祥寺駅徒歩10分圏内、まして、住環境良好なポジションの物件というのは非常に限られていますし、さらに言うと「吉祥寺本町」アドレスであることに魅力を感じる方も少なくないはずです。

線路の反対側となる御殿山エリアもやはり非常に魅力的で、そのエリアと比べこちらは井の頭公園が少し遠くなってしまうのが残念と言えば残念ではあるのですが、御殿山側は吉祥寺御殿山ハウスオープンレジデンシア吉祥寺御殿山などここ数年の間にわりと多くの分譲マンションが誕生しているので、こちらの方がより「希少性」を感じる立地ということになるでしょうね。
どちらも貴重な立地であるのは間違いありませんが…。

買物利便性の高さは言わずもがな、通学区の井之頭小学校までは徒歩5分、また、私立の成蹊小学校まで徒歩8分など子育て環境としても魅力の少なくないポジションです。

公式ホームページ
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お部屋は107㎡の3LDK、南西角住戸です。南側・西側共に戸建となった日照だけでなく視界的にも魅力のあるポジションになります。土地がある程度まとまれば当物件と同じぐらいの高さの建物になる可能性は残されてはいますが、北側斜線などを考慮するとこの階の視界が妨げられるリスクは低いでしょう。

間取りとしては事業協力者住戸を除くと最も大きなもので(最上階(5階)はいずれも事業協力者住戸になっているあたりに元地主さんの力の強さを感じずにはいられません…)、その魅力の高い視界面などからしても当物件を代表するお部屋の1つということになるでしょう。

なお、そのような100㎡超の優雅なプランではあるのですが、間取りは少々難しいものとなっています。
魅力的な南面を複数戸(このフロアは3戸、中低層階では4戸)で分け合う設計を選択したためか、専有部はかなり強烈なL字形になっているのです。

共用廊下との関係上、玄関がかなり北東に引っ張られているのでどうにもこうにも廊下が長いですね。南面スパンも今一つですし、LDがかなり南北に長いものとなってしまっている(場所によっては窓際まで距離がある)のも残念に感じます。

また、LDの床暖房範囲は不思議ですね。もともとは4LDKが想定されていたのでしょうか?なぜかLDの西側部分に床暖房がありません。

その部分を4番目の洋室としてしまうとキッチンはオープンキッチンでなくなってしまいますし、LDも15畳ほどという100㎡を優に超えるプランとしては少々物足りない感じになってしまいますので3LDKで正解のような気はします。ただ、そうであるならば床暖房は全面にして欲しかったですね。

一方、浴室が1620なのは当然と言ったところですが、この面積帯でのダブルボウルは「マスト」ではありませんので評価出来る点でしょう。

坪単価は491万円。視界抜けの得られない低層階(70~90㎡が大半)でもほぼ変わらない設定であり、物件内でもとりわけプレミアム感の高い「視界良好な100㎡超のお部屋」ということを考えるとかなり弱気な値付けとなった印象です。
つい最近まで17,200万円(台)だったと思うのですが最終的にかなり下げましたね…。

効率性に欠ける面が多少なりとも考慮されてのものかもしれませんが、17,200万円でもこのご時世この立地であれば妥当なお値段という印象でしたし、都心部はさておきこのあたりのエリアの超高額物件の引き合いは芳しいものではないようです。

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