サンクレイドル浦安Ⅲ【13年ぶりのスケール感】71㎡4,998万円(坪単価233万円)

サンクレイドル浦安Ⅲ。

所在地:千葉県市川市新井1-514-4(地番)
交通:浦安駅徒歩13分、南行徳駅徒歩15分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:10階建、総戸数102戸

浦安市と市川市の境目付近に位置した物件で、浦安駅にもけして近いポジションではありませんのでマンション名の「浦安」には若干の違和感がありはするものの、この界隈の物件はほとんど「浦安」と名付けられておりこの物件に限ったことではありません。

徒歩13分は日常的に歩くことを考えた場合にはギリギリの印象ですが、アプローチが平坦なのは良い点でしょうか。

なお、浦安市内でないことからも明らかなように海寄りのレジャー施設などのあるエリアからは離れていますし、「いわゆる浦安らしいポジション」ではないのですが、行徳街道から1本入ったポジションなので落ち着きがあり、なおかつ、K-fresh(スーパー)、通学区の新井小学校まで共に徒歩2分という点も大きな魅力になってくるでしょう。

また、当物件はスケール的な魅力もあるでしょうか。
ホームページ等で「浦安13年ぶりのビッグプロジェクト」とアピールされているように浦安駅を最寄りとして供給される総戸数100戸超の物件は久々になるとのことです。

2012年に分譲された南行徳3丁目のシティテラス南行徳(テラスA)は南行徳駅徒歩10分であると同時に浦安駅徒歩14分でもありますので、それが上手いこと除かれてしまっているのはやや違和感がありますが、確かに近年この界隈は大き目の物件の供給が少ない印象ではありますね。

当物件は60㎡台が中心になっているわけで、全体的にもうひと回り大きなプランとしていたら総戸数100戸には満たなかったとも言えますが…。

設計は光和設計、施工は淺川組です。
デザインには特筆すべき点は見当たらないものの、ランドプランは興味深いものです。

偶然か必然かサンクレイドル湘南茅ヶ崎と共通点を感じる旗竿地的な形状のランドプランで(注:湘南茅ヶ崎は他面でも接道していたのでいわゆる旗竿地とは異なります)、奥ゆかしさのあるアプローチがなんとも良い雰囲気を醸し出す物件になります。

エントランス手前には広場的な広がりのある空間がありますし、大きなガラス面のあるエントランスホールも総戸数100戸クラスの物件なりのものと感じますね。

また、空地の大半は駐車場にはなるものの、空地率は約66%とかなり高く敷地にゆとりを感じる物件でもあります。旗竿地の原因となった敷地北東部にはねむのき公園があり、敷地内の緑・草花との連動も魅力的ですね。

公式ホームページ
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お部屋は71㎡の3LDK、南東角住戸です。東はK-freshの低層建物、南も戸建を中心とした低層住宅街になりますので日照はもちろんのこと視界抜けも出てくる良好なポジションになります。

当物件は南向きと東向きのL字の2棟構成であり、この南東角は物件内で最も魅力の高いポジションと言えるでしょうか。

間取りとしては、そのようなポジションなりに物件内では大き目のものが採用されています。

ただ、角住戸としてはけして大きなものではなく、玄関廊下を一直線にした効率性を重視したものになります。
そのため、洋室3室を東側に並べた角住戸らしい色気などのない淡泊なプランではあるものの、LDの南側開口部にはサッシ2枚半ほどの幅のある開口部が施されているあたりは評価出来る点になるでしょうか。

ただ、洋室3の引き戸はいわゆるウォールドアのようなものとして完全に開けはなてるものになっていると良かったでしょうね。

坪単価は233万円。物件内でも条件の良いポジションなりの単価水準になります。
ただ、物件自体の平均は210~220万円ほどになってくるはずで、昨年分譲されたイニシア浦安グランプレイス(駅徒歩7分・平均坪単価約255万円)、エクセレントシティ浦安Ⅺ(駅徒歩6分・平均坪単価約245万円)などと比べ駅距離が倍程度あることが考慮された水準ではあるでしょう。

広尾防災公園が至近となるセンチュリー南行徳(最寄駅は「一之江駅」で徒歩13分)は平均坪単価約195万円という水準でこちらよりもさらにこなれたものにはなりますが…。

設備仕様面は、この規模なのでディスポーザーはありませんし、トイレ手洗いカウンターのような高級感のある設備も見当たらないものの、食洗機はついています。ただ、多くのサンクレイドルシリーズがそうであるように床暖房がついていないのは残念ですね。分譲マンションとしては最低限の設備仕様であることを考えるともう少しこなれた単価帯であってもおかしくないのかなという思いは生じます。

駐車場は全57台で身障者用を含む15台が平置、残りの42台が機械式になります。

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