ザ・パークハウス中目黒小川坂【こちらはさらに大きい平均専有面積109㎡超】3階121㎡19,500万円(坪単価534万円)

ザ・パークハウス中目黒小川坂。

所在地:東京都目黒区東山1376-5(地番)
交通:中目黒駅徒歩8分、池尻大橋駅徒歩15分
用途地域:第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:地上3階地下1階建(建築基準法上)、総戸数19戸(事業協力者住戸1戸含む)

総戸数は19戸と少なめではあるものの、同時リリースで先行して分譲が開始されているザ・パークハウス中目黒プレイスよりもさらに平均専有面積の大きな物件で、総戸数から受ける印象以上のスケールのある物件になります。

プレイスの「64~144㎡・平均専有面積95㎡超」も近年の物件としてはかなり大きいのですが、こちら小川坂はさらに大きい「82~152㎡・平均専有面積109㎡超」という稀なほど大きなプランが中心になった物件です。

プレイスが分譲開始されてからこちらの分譲が開始されるまでかなり時間がかかっており面積大ゆえのグロスの嵩みが障害となってしまっている印象もありはするものの、落ち着きのある東山の高台立地に相応しいプランニングなのは間違いなく大手デベロッパー物件ならではの余裕(※)を感じることの出来る物件でもあります。
※同時期分譲となったザ・パークハウス市ヶ谷は対照的なプランニングという印象ですが、立地特性・周辺環境の違いからくるものでしょうね。

プレイス同様に低地である中目黒駅付近との標高差は約15mありますので徒歩分数以上の労力が必要ではありますが、この周辺環境での徒歩8分ならばバランスはとれていると思います。

なお、通学区の烏森小学校までは徒歩4分とアクセス良好ですね。

公式ホームページ
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お部屋は120㎡の3LDK、南角住戸です。建築基準法上は2階にあたるお部屋で、周囲は戸建などの低層建物ばかりのエリア(南東は接道)とは言え視界抜けが得られる感じではありません。

ただ、真南方向は烏森児童遊園方向が望めますし、日照に関しては何ら問題のないポジションとなります。

間取りとしては、物件内では大き目のものになるのですが、これでも最大ではなく、そのことからも当物件がワンランク上の豊かな面積を確保していることがお分かりいただけるのではないでしょうか。

プランとしてはいわゆるリビングスルータイプで3室のベッドルームからはLDを経由しないと外に出ることが出来ません(窓が少ししか開かないタイプになっているので飛び降りることも出来ません。笑)。

リビングスループランは好みの分かれやすいものですが、120㎡という面積帯を確保出来たことでトイレが2か所にあるのは非常に有用でしょう。

一般的な面積帯のリビングスループランだとトイレは玄関側の廊下かベッドルーム側の廊下のどちらかにしか設けることが出来ないので(むろん設けようと思えば出来ますが、80㎡程度でトイレ2つとかねぇ…)、生活の中でちょっと不便に感じることが少なくないのです。

柱の食い込みは少々気にはなるものの、親子ドアが採用されたLD、1822の浴室、ダブルボウルの洗面所、ゆとりある玄関下足スペースなどからも120㎡ならではの魅力を感じることが出来ますね。

坪単価は534万円。低層階中住戸でも500万円を超えていますし(地階にかかるメゾネットプランは階段部分による面積消費もあるので例外的に坪単価400万円程度)、物件内で条件の良いポジションのわりには「プレミアム」が小さく感じます。

大半が80㎡程度までのプランで構成されており、こういった南角などの2~3戸だけが100㎡超というプランニングになっていたならばもう少しプレミアムを大きく出来ていたような気がしますが、平均専有面積109㎡で大半が100㎡超となった物件(100㎡超が当たり前な物件)ともなるとそういった値付けをするのは難しいでしょうね。

けして安くはないですが、このご時世なりに「まずまず現実的な水準」という印象になります。

2 Comments

dai  

玄関とキッチンの間の壁、床の高さは違うと思いますが、引き戸でもあれば買い物からの帰宅後導線が少し魅力的かなと思いました。

2019/09/12 (Thu) 22:34 | REPLY |   
モモレジ

モモレジ  

Re: タイトルなし

dai様

コメント有難うございます。

仰る通りですね。段差のあるケースでもこういった玄関とキッチンの位置関係の場合、キッチン側に扉があることは少なくないのでこのプランもあると良かったでしょうね。
さらに言うと、シューズインクローク(兼パントリー)を経由してのウォークスルー設計なんかもありだと思います。

2019/09/13 (Fri) 15:13 | REPLY |   


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