ザ・ガーデンズ大田多摩川【インパクトよりも堅実さ】5階57㎡4,408万円(坪単価256万円)

ザ・ガーデンズ大田多摩川。

第1期が開始されますので、再度取り上げます。まだ、ほとんど言及していない共用施設や管理費などを中心に述べていきたいと思います。

なお、第1期は80戸と少々寂しい数字になります。
80戸の大半はリバービューが望める南向き(南東向き含む)、つまり、物件内で条件の良いリバーテラスとブライトテラスが中心になりますので(全体のおよそ3分の2がリバーテラスとブライトテラスですので残戸はけして少なくない)、相対的に人気が劣っていると感じるゲートテラスとエアリーテラスを含めた378戸を完売させるのはこの最悪の市況下においてかなり大変なことだと思います。

「南面リバーフロント」という大きな特長のある物件であるのはこれまでにも書いている通りなのですが、駅力・駅距離をカバーするためには何かしら「もうワンパンチ」あると良かったというところでしょうか。
落ち着きのある立地に誕生する物件なので下手に華美な設えにする必要はないと思うのですが、「三菱×三井×野村の日本を代表する大手3社のビッグプロジェクトとしてはどうしても地味に映ってしまう」、そんな表現が適切と感じる物件なのです。

さて、共用施設としては前回の記事で述べた複数の豊かなガーデンなどの屋外施設に加え、ゲストルーム、パーティルーム(パーティデックス)やキッズルーム(プレイングデックス)があります。

パーティルームとキッズルームは人工芝を採用したかなり大きなコミュニティガーデンに面しており、当物件の大きな特長の1つと言えるでしょうか。

大規模マンションのパーティルームでは子育てファミリーによる家族間交流が頻繁に行われるのが常で、大人はパーティルーム内だけでも退屈することはありません。しかしながら、子供(特に活発な子)はその狭い空間では持てあましてしまうことも少なくないわけでパーティルームがこういった広々とした屋外空間(外部から人が入ってくることがないので安心)に面しているというのは非常に魅力的でしょうね。

屋上に設けられたルーフデッキは花火の日にしか開放されないのは残念ですが、敷地中央部には優雅なオーバル形の車寄せも施されますし、総戸数378戸・敷地面積約13,400㎡なりの特色のある物件になります。

また、敷地南側には多摩川河川敷へ出るのに便利なリバーウェイが設計されており、2層吹抜のデザインが素敵ですね。

こうして書いていると結構特色のある物件なんですけど…。

前回までのザ・ガーデンズ大田多摩川

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2019-9-11_19-35-28_No-00.png
お部屋はゲートテラスの57㎡の2LDK、西向き中住戸です。自走式駐車場を望む向きで、この階だと3層構造の自走式駐車場(建築基準法上は2階建という表記)の影響が少し残りはするものの、自走式駐車場自体がそのオーバル形の車寄せを挟んでのものになりますし、南西方向からの日照も望めるポジションになります。
南向き中心のリバーフロント物件の中では地味なポジションではありますが、一般的にはけして悪いものではないでしょう。

間取りとしては、物件内で数少ない2LDKプランになります。基本3LDKのプランをセレクトで2LDKにすることは可能ですが、こういった50㎡台の純粋な2LDKプランはこのプランを含め2プランしかなく、このゲートテラスにしかありません。

総戸数378戸というスケールを考えるともう少しこのような大きさの2LDKがあってもおかしくなかった印象もなくはないものの(このご時世ならば尚更???)、駅距離があり環境面での魅力の高い立地条件をからすると3LDK(70㎡前後)率が高くなるのも当然と言ったところでしょうか。

一般的な大きさの2LDKですし、いわゆる板状マンション内の中住戸ですのでけしてインパクトのあるプランではありません。ただ、主開口部側・玄関側共に特長があるのは良いでしょう。

開口部はLD側だけでサッシ2枚半分を確保した幅のある連窓サッシゆえの開放感がありますし、また、玄関は共用廊下からかなり奥まった位置に施されているのでかなりゆとりがありますね。

3LDK中住戸プランも玄関周りにそれなりの空間が施されているのですが、この2LDKは中住戸の中でもゆとりを感じる玄関で、玄関が凹んだ位置にある分、廊下を短めに出来ているのも◎でしょう。

柱の食い込みも小さなプランですし、全体的に効率性の高さが窺えるプランになります。

坪単価は256万円。リバーテラスよりはこなれた水準ではあるものの、多摩川の流れと花火が望めるブライトテラスの同階程度のお部屋とほぼ変わらない(むしろ気持ち高いぐらい)単価設定になっており、少々違和感があります。

ブライトテラスにはない基本が2LDKとなったプランでグロスの嵩みが抑えられているがゆえのお値段設定なのかと思いきや「(ゲートテラスの)3LDKもブライトテラスとほぼ変わらない」という少々不思議な価格設定です。

ゲートテラスは最も駅側のポジションではありますが、そこまでの差があるわけではないですし…。

管理費は160円/㎡。外廊下ではありますがディスポーザーがついてのものですし、このリーズナブルなランニングコストは魅力的です。やはり自走式駐車場と出来ているのが大きいでしょうね。

自走式駐車場は機械式に比べメンテナンスコストがかかりませんし、ここは21,000~26,000円と使用料もそれなりの水準になっているので「その分管理費を安く出来ている」はずです。ある意味駐車場を必要としない方にとってはより魅力的な物件と言えるかもしれません。

自走式駐車場(131台。他来客用2台・カーシェア用2台)はこのご時世なりに設置率は約35%と低めですので、空車が多くなることで管理組合の収支が悪化する可能性も低いでしょうか。

コンシェルジュサービスなどもなくしたことでこの管理費に出来ているわけですし、派手さ(インパクト)よりも堅実さを重視した物件と言えるでしょうね。
ちなみに、エレベーターは378戸で5基とほどよい水準です。

0 Comments



Post a comment