エクセレントシティ古淵駅前【駅近でも開放感×高買物利便性】10階74㎡4,898万円(坪単価220万円)

エクセレントシティ古淵駅前。

所在地:神奈川県相模原市古淵2-2209-119他(地番)
交通:古淵駅徒歩3分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:12階建、41戸

古淵駅の分譲マンションってあまり記憶にないな~と思い調べてみたところ、過去10年遡ってみてもプレシス古淵だけですかね。

ターミナル駅である町田駅とは駅力が違い過ぎるので当然と言えば当然ではあるのですが、近年の町田駅は供給過剰と思えるぐらい分譲マンションが次々と供給されていることを考えればかなり対照的な状況と言えます。

さて、当物件の最大のポイントはやはり駅前であることだと思いますが、古淵駅の場合はちょっと様相が異なりますね。
いわゆる駅前の商業店舗の数はあまり多くなく、駅の少し南を通り抜ける16号沿いに大規模店が集まっている形になります。

したがって「駅近=高買物利便性」とはならないのですが、当物件は線路の南側に位置しておりイオン相模原ショッピングセンターが徒歩4分、イトーヨーカドーと島忠ホームズが徒歩5分など大概のものは徒歩5分圏内でそろってしまうという魅力がありますね。

また、当物件は駅前ですのでとりわけ緑が充実している印象はないものの、少し歩けば境川遊歩道やこもれびの森(相模原中央緑地)など豊かな緑に出会うことも出来るポジションになります。

なお、設計はむろんデベロッパーである新日本建設なのですが、施工自体は西野建設で、新日本建設は「施工総合監修」として携わるようです。「施工総合監修」って初めて聞きますね…。
西野建設は相模原市のゼネコンであり、いつものように設計・施工まで新日本建設でないのには何かしら理由があるのでしょうが、設計自体は新日本建設ですので設計・構造面はいつも通りのエクセレントシティクオリティという印象ですね。

デザイン的には小規模物件ということもありごくごく一般的なものです。
ただ、このようなある程度の高さが出せる土地ながら容積率が200%でもあることで敷地のゆとりが凄いです。

敷地面積883㎡に対して建築面積はわずか236㎡と空地率はおよそ73%にもなりますし、南面間口が非常に広い土地なのでやたらと開放感がありますね。空地の大半は駐車場になるのですが、周囲にはこのレベルの高い建物がほとんど存在しないエリアであり、マイナー駅の駅前だからこそ実現する魅力のある物件と言えそうです。

公式ホームページ
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お部屋は74㎡の3LDK、南東角住戸です。そのように周辺に高い建物の少ないエリアになりますので、この上層階住戸からは日照だけでなく眺望を楽しむことも出来ます。南方向にはわりと近い位置に鉄塔と送電線があるのは少々気になるところではありますが…。

間取りとしては、中低層階の30㎡台の1LDKを2つ合わせた感じのものになります。
上述のように南面間口が非常に豊かな敷地であり、無理なく全戸南向きと出来ていることが功を奏したと思われる南面ワイドなプランになります(敷地形状的には建物全体をもっと東西に伸ばした設計も可能だったはずですが、北側の建物に配慮した形でしょうか)。

一般的な南東角住戸3LDKであれば、南に面しているのは「LD+1室」と言ったところですが、こちらのプランは「LD+2室」であり、なおかつLDの南面開口部がサッシ2枚半分確保されているのも良い点ですね。

サッシ2枚分となっていてもおかしくないところ2枚半分を確保するのが新日本建設(の設計)らしいところで、東側(妻面)の開口部も合わせ角住戸として魅力のあるものとなっています。

74㎡は角住戸としてはけして大きなものではなく、廊下(LDの入口付近のデッドスペースを含む)がやや長めなのは少し気になる点ではありますが…。

坪単価は220万円。2014年に分譲された駅徒歩5分のプレシス古淵は平均坪単価約165万円という水準でしたので、かなりの値上がりを感じる水準であるのは確かです。
仮に当物件がプレシスと同じ全戸60~70㎡台だったとしたならば平均坪単価は200万円ちょっとになるはずで3割近い上昇になりますね。

ちなみに、当物件の中低層階はグロス価格が嵩まない全戸30㎡台になっており、低層階でもこのお部屋を上回るぐらいの単価水準として販売単価を伸ばしていることを考えると、70㎡台はさらに単価を抑えることが出来ていても良かったような印象にはなりますね。

上述のような「駅前×買物利便性」を両立した好立地とは言え、鉄塔が少々気になるポジションですし、町田駅界隈でダブつく物件などと比べてもグロスの嵩みが気になるところです。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、この価格帯の物件ですので水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなども見当たりません。
ただ、食洗機、ミストサウナ、エクセレントウォーターなどがついているので悪くはないでしょう。

管理費は336円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしながら立派な水準で、スケールメリットの得られない小規模物件ゆえの割高感のあるものになります。

駐車場は全21台で、内訳は平置4台、機械式17台になります。

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