ザ・パークハウス市ヶ谷【本村町の防衛省を望むポジション】71㎡11,580万円(坪単価538万円)

ザ・パークハウス市ヶ谷。

所在地:東京都新宿区市谷本村町30-3他(地番)
交通:市ヶ谷駅徒歩4分(東京メトロ。JR線・都営線は徒歩6分)、四ツ谷駅徒歩8分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:地上11階地下1階建、101戸(他事業協力者事務所1戸・店舗1戸)

大半が防衛省となる市谷本村町に誕生する物件でアドレス的にはかなり珍しいものとなります。ポジションとしては、防衛省の靖国通りを挟んだ南側、この界隈だけマンションが固まった感じのエリアの一画になりますね。

そのようなポジションのため南向きの多くの住戸においては視界が芳しいものではないのですが、北方向靖国通り側に関しては防衛省の広大な敷地に面しているため、都心立地にしては開放感の高いポジションになります。

靖国通り沿いなので色んな意味で賑やかなのは間違いありませんが、市ヶ谷駅まで徒歩4分という交通至便な地ですし、ディンクス向け中心のプランニングをするには恰好のポジションと言えそうですね。

プランは40~70㎡台というそれなりに幅のあるものですが、やはり50㎡台が最も多くなっており、立地になりのものと言えそうです。当物件は南向きと北向きがおおよそ半分ずつ(ちょっとだけ西向き中住戸もあります)になった設計であり、南面条件がもう少し芳しいものであれば80㎡台などがあっても良かったのでしょうが、視界抜けが得られるとは言え「北向きでの70~80㎡台」はミスマッチですからね。

四谷駅前の再開発エリア(2020年開業予定。オフィスが中心ではありますが、商業として「コモレ四谷」、また、コモレビの広場などを中心とした緑豊かなランドプランも魅力的)にほど近いポジションですし、「半住半投」的なニーズを呼び込むという意味でもこのプランニングが適切でしょう。

なお、通学区の四谷小学校まで徒歩13分と結構距離があります。この界隈に住んで雙葉などの私立へ通わせる方もいらっしゃるので公立云々を言うのはナンセンスかもしれませんが、そういった点からもこのぐらいの面積帯がフィットしていると思います。

公式ホームページ
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お部屋は71㎡の3LDK、南東角住戸です。上層階は隙間がありはするものの、南方向外堀通り沿いには当物件よりも背の高い建物がいくつもあるので魅力ある視界が望めるわけではありません。ただ、前建自体は高いものではないので日照的には何ら問題のないポジションになります。

間取りとしては、南東角という一般的に最も人気のポジションなりに物件内で最も大きなものになっています。

ただ、それでも70㎡ちょっとということで、デベロッパー的にも「それなりのスケール(総戸数)の物件なので小さくともいいから3LDKを少しぐらいは作っておこう」と言ったところでしょうか。

そんな小ぶりな3LDKではあるのですが、プラン的にはなかなか特色があって良いですね。
間口十分な南と北を中心に無理なく住戸を配置出来ているわりには各プランのスパンはそれほどではない印象を受ける物件で、このプランに代表されるように幾つかのプランだけがワイドスパンになっているので余計に魅力を感じます。

贅沢に南面を使ったオープンキッチンのLDKは開放感の高いものとなるはずですし、「ワイドスパン=奥行(玄関から南面バルコニーまでの距離)が短い」ということにもなりますので、角住戸ながら非常に効率的なプランという意味でも好感が持てますね。

洋室1の柱の食い込みは気になる点ですが、8.1畳という大きさがあればお部屋の使い勝手として問題が生じることはないでしょうし、全体で見ても食い込んでいるのはその1本だけになりますので70㎡ほどの角住戸として有効面積が高い部類であるのは間違いありません。

坪単価は538万円。低層階だと480万円ほどの水準ですので、日照良好、かつ、前建の影響がなくなることが反映された水準ということになるでしょうね。
違和感のあるレベルでこそありませんが、3LDK(ファミリータイプ)は2LDK(ディンクスタイプ)ほどフィットする立地ではないと思うので、低層・上層に限らずもう少しグロスの嵩みが抑えられていると良かったような印象はあります。

昨年分譲されたアトラス四谷本塩町(当初は「アトラス四谷」でした。平均坪単価約460万円)などと比べても若干強めの印象になります(あちらには70㎡台すらありませんでしたが…)。

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