ザ・パークハウス市ヶ谷【空地は極小、デザインは秀逸】3階56㎡8,010万円(坪単価477万円)

続けて、ザ・パークハウス市ヶ谷。

設計・施工は木内建設、デザイン監修はIAO竹田設計になります。

総戸数100戸超のスケールとは言え、前回の記事で書いたように立地なりの50㎡台中心の物件ですので、このご時世単価ほどの高級感のあるものは望み薄と感じていたのですが、意外にもかなり素敵な出来ですね。

ホワイトのグリッドラインを際立たせた外観デザイン自体も悪くありませんが、最大の特長は基壇部でしょう。
靖国通り沿いに設けられた北側低層部には石垣を思わせる割肌の天然石、その前面にガラススクリーン、さらに、間接照明でそれらを浮かび上がらせるという繊細、かつ、ダイナミックなデザインが施されています。
大通り沿いの物件でただでさえこのエントランス周りは目立ちますので、こういった特長あるデザインが採用されているというのはとても良いことだと思います。

また、エントランスホール内は本小松石の景石や切子柄の面格子など趣ある空間が広がっており、中心価格帯8,000万円水準(単価としてはけして安いものではないわけですが…)の物件としては高級感・デザイン共に優れていると感じますね。

前回のザ・パークハウス市ヶ谷

公式ホームページ
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お部屋は56㎡の2LDK、北向き中住戸です。靖国通り沿いの賑やかなポジションにはなりますが、前回の記事でも書いたように靖国通りの向かいは広大な防衛省になり、低層階でも前建までの距離が十分過ぎるほど図られたポジションになります。

間取りとしては、大きさ的には都心部2LDKとしてごくごく一般的なものですが、プラン的にはわりと珍しいものになりますね。

最大の特徴は玄関です。玄関がクランクインで、中住戸としては珍しい動線になります。
プライバシー面での魅力は高いですが、LDの入口付近のスペースなども含めると案外廊下が長い設計になっていて少々勿体なく感じるのも確かですね。

56㎡の2LDKとして違和感のない10畳のLDスペースが確保出来てはいますが、キッチンは2.7畳とかなり小さめですし、最低限の収納などを見ても効率的なプランとは言えません。

なお、当物件は内廊下を採用しているため(共用廊下側に開口部を設けることが出来ないため。吹抜などを設ければ可能っちゃ可能ですが…)、2LDKにおいては洋室1室が行灯部屋となるのは仕方のないことです。
しかしながら、洋室1を建築基準法上の居室(常時開け放しておくのことの出来る扉(基本的には引き戸と同義)になっていることで洋室1はLDと一体で「採光基準」を満たすことが可能)にすることを目的として「引き戸」にしたこととの関係上、もう1室の洋室2を「開き戸」としているのはやや残念な部分にはなるでしょうか。

むろん居室のバランスを考えた場合にはこれが適切ではあるものの、洋室2とLDの境が「連窓サッシ×ウォールドア」のような設計に出来ていると空間的な広がりが倍増した、そういうことも言えるのです。
最大天井高は2.65mと高く出来てはいますが、サッシ高は一般的な水準でしかないのでさらに幅のあるものとなっていると良かったでしょうね。

ちなみに、当物件は絶対高さ40mエリアに位置しており、近隣のアトラス市ヶ谷が13階建となっていることからも分かるように普通ならば13階建のマンションになります。しかしながら、当物件の2階には事業協力者事務所が入居するということもあり(オフィスはレジデンスよりも階高が高いのが一般的)、全体的に階高を調整した結果、豊かな最大天井高2.65mが実現したようですね。

天井高をギリギリ(2.4~2.45m)程度にすれば12階建も行けた気がしますが、11階建としてしっかりと階高を確保した点は評価出来る点になるでしょうか。最近だとホワイトマークス溝の口の記事で書いているように容積率MAXを前提にすると「フロア数を減らす=建築面積が大きくなる(空地にゆとりがなくなるし、前建などとの離隔も図りづらくなる)」ということに他ならず、実際当物件の12%ほどしかない空地率はどうかとも思いますが…。

坪単価は477万円。同階・同面積帯の南向き中住戸はポジションにも寄りますが(東西の位置により前建の高さなどに差がある)、おおよそ1割ほど安い水準になっており、防衛省ビューのプレミアムは想定していたよりも少し大きい印象です。

日照はそこまで付加価値とは言えないディンクス向けのタイプとは言え北向きはけして良いものではないですし、靖国通り沿いの喧騒を考慮するとここまでの差はどうなのかなと…。

先ほどの記事と被りますが、40~50㎡台中心だったアトラス四谷本塩町の平均坪単価約460万円と比べやはり高く感じますね。
確かにデザインは素敵な物件ではありますが…。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りのクオーツストーン天板、さらにLDビルトインエアコンとそれなりのものになっています。
億超えの3LDKはともかくとして、このぐらいのグロスの1LDKや2LDKにおいては、ビルトインエアコンになっていなくともおかしくないご時世ですので悪くないでしょう。

管理費は299円/㎡。ディスポーザー付、かつ、内廊下ながらリーズナブルに感じる水準であり、総戸数100戸超なりのスケールメリットが効いていると感じます。エレベーターも2基あるので問題ありません。

駐車場は全26台で機械式になります。

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