プラウド船橋本町通り【本町通り手前の至便な地】3階72㎡5,848万円(坪単価267万円)

プラウド船橋本町通り。

所在地:千葉県船橋市本町4-1616-1他(地番)
交通:京成船橋駅徒歩5分、船橋駅徒歩7分(いずれもサブエントランスまで)
用途地域:商業地域
階建・総戸数:15階建、93戸(非分譲5戸含む)

先行するライオンズ船橋マークスフォートは本町通りを越えた船橋駅徒歩11分というポジションであったのに対してこちらは本町通りを越えない徒歩7分なので利便性は大分高まります。

ただ、用途地域はむろん商業地域ですし、本町通り沿いの商店街ポジションになりますのでかなり賑やかですね。敷地西側は別の意味で凄いですし…。

京成船橋駅こそ徒歩5分ですが、船橋駅は徒歩7分と一般的な駅においてはけして近いポジションではなく、駅直結とか駅徒歩2~3分の地ならば賑やかでもやむなしなのでしょうが、この距離だと手放しで評価出来る感じではないですね。
徒歩分数表記のベースになっているのは上述のようにメインエントランスよりは見劣りするサブエントランスですし…。

駅前広範囲が商業地域で近年「駅近マンションがほとんど誕生していない船橋駅のマンション事情」は重々承知していますし、第1期で88戸中65戸を分譲する人気具合からしても貴重な立地であるのは間違いないのですが、この立地を「価格的」にどこまで評価すべきかというのは難しい判断になりそうです。

ちなみに、スーパー・図書館徒歩1分、そして通学区の船橋小学校までは大通りを越えない徒歩4分というのは子育て世代にとっては特に魅力的ですね。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。東側は本町通り沿いに隣接建物がありますが、南側は本町通りなので前建までの距離はそれなりに確保出来ています。ただ、本町通りの向かいには美容専門学校のそこそこの高さのあるビルがありますので、この階だと冬場の日照に影響がありそうですね。南西方向など日照が得られる時間帯もあるとは思いますが…。

間取りとしては、上層階に設けられた100㎡超のプレミアムプランを除いた一般的なプラン内では最も大きなものになるのですが、角住戸の72㎡はやや小ぶりな印象ですね。

中小デベロッパー物件であればむしろ大きいぐらいの面積ではあるものの、プラウドであることを考えるとやや絞った印象になります。

100㎡超とのバランスを図った形だとは思うのですが、「このポジションのプラウド」であれば80㎡台の角住戸ニーズも十分にあるはずで、ちょっとモヤモヤした感情が残るプランニングです。

この面積帯の角住戸であればこのように玄関廊下を一直線とした効率性重視のプランになるのも当然ではあるものの、共用廊下側の柱のアウトフレームはイマイチですし、角住戸としての「華」「色気」みたいなものがほとんど感じられないのも残念ですね。

洗面所もリビングインですし…。

坪単価は267万円。上層階は坪単価300万円を超えますので、日照にも多少の影響が出てくる低層階なりの水準になっているとは思います。

ただ、本町2丁目の本町通りを越えたポジションにはなりますが、ほぼ同じ駅距離で2017年に分譲されたヴィークコート船橋本町は平均坪単価約230万円という水準でしたので当物件の平均で280万円は下らないであろう水準は思っていたよりも高かったです。

直近のライオンズ船橋本町マークスフォートが坪単価250万円弱と駅距離のわりに強い水準だったのでそこと比べると違和感は小さくはなるものの、両物件共に若干強めな印象ではありますよね。

隣駅のプラウド市川マークスなどと比べるとこなれていると感じなくはないものの、あちらも相場よりも強いと感じる物件で…。

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