ミオカステーロ向ヶ丘遊園Ⅱステーションプレミア【2駅徒歩7分圏内×駅前絶妙ポジション】3階73㎡5,748万円(坪単価261万円)

ミオカステーロ向ヶ丘遊園Ⅱステーションプレミア。

所在地:神奈川県川崎市多摩区登戸字庚耕地2970-1他(地番)
交通:向ヶ丘遊園駅徒歩3分、登戸駅徒歩7分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:6階建、29戸

近年、向ヶ丘遊園駅前はファミリー向け物件として駅徒歩5分のブリリア向ヶ丘遊園プレシス向ヶ丘遊園が分譲されていますが、こちらはさらに近い駅徒歩3分ですし、登戸駅寄りのポジションでもあるので非常に利便性の高いポジションと言えるでしょう。両駅から徒歩7分内の供給は12年ぶりとのことで意外なほど分譲が滞っていたという印象を受けます。

また、駅前ながら線路などに面していない落ち着きある住宅街に位置していますし、南面良好なポジションというのも非常に恵まれていると思います。

通学区の宿河原小学校は徒歩11分と少々距離があるものの、東急ストア、ダイエー、ライフが徒歩3~4分とスーパー好き(笑)にはたまらないポジションでしょう。

設計・施工はデベロッパーでもある山田建設です。
デザインにやや古めかしさを感じることが少なくないこのシリーズらしく当物件も洗練されているとは言い難いです。

ただ、総戸数29戸というスケールで共用面に過度の期待をするのは禁物ですし、この恵まれた立地であれば共用面が「並」でも致し方ないところではあるでしょうか。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2019-9-17_11-57-4_No-00.png
お部屋は73㎡の3LDK、西角住戸です。北西は3階建が隣接、南西も道路の向かいに3階建がありますので、この階では視界抜けまでは得られません。しかしながら、日照は問題なく、特に道路に面した南西側は前建までの距離も図れているので悪くないですね。

間取りとしては、日照良好な角住戸なりに物件内ではしっかりとした大きさのものになります。
角住戸ながら玄関前にアルコーブ的な凹みがなく、プライバシー的に芳しいものではないものの、この位置に玄関を設計したことで実現した窓のある玄関は魅力的でしょう。

LDを洋室3よりも南西に凸な設計としたことでLD・洋室3を共に二面採光に出来ているのも上手いと感じますし、柱を完全にアウトフレーム化出来ているあたりもお見事ですね。
南西面が雁行設計なのにこのように柱をアウトフレーム化出来ているのは、そういった面を重視しているからに他なりません。

廊下は角住戸なりの長さがありますが、キッチンから洗面所に直接入ることの出来る動線も素晴らしいですし、ツボを押さえた好設計ですね。
2WAYのキッチン・洗面所も魅力的、また、バルコニーの奥行も1.9~2.0mというしっかりとしたものです。

坪単価は261万円。デザイン・共用面は物足りなさが残るものの、この立地条件及び間取りでのこの単価ならば妥当な範疇でしょう。

ブリリア向ヶ丘遊園は平均坪単価約230万円という水準でしかありませんでしたが、線路沿いのプレシスは平均坪単価約265万円という水準で当物件と大差ありません。

設備仕様面は、スケール・価格帯的にディスポーザーや水回りの天然石天板仕様はありません。ただ、食洗機、ミストサウナ、キッチンバックカウンター(食器棚)、トイレ手洗器(タンクレストイレ)があり、さらに浴室照明もダウンライトとするなど標準以上と言える充実したものになっています。

管理費は164円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、スケールメリットの得られない総戸数29戸の小規模物件ですので100円台中盤はこなれていると思います。

駐車場は全12台で平置と機械式が半分ずつですが、6台の平置うち4台は1階住戸併設の専用駐車場になります。

0 Comments



Post a comment