ハルミフラッグ【管理費高の原因はやはり…】

本日はまたまたハルミフラッグです。

サンビレッジの分譲開始が当初の今秋から来年に延期になってしまったので(今年はシービレッジとパークビレッジの販売を優先)来年までは記事を書く予定はなかったのですが、管理費会計がちょっと興味深かったのでまたまた取り上げてみることにしました。

当ブログの記事ではもちろんのこと、マンコミュのハルミフラッグ座談会でも申し上げている通り、当物件は内廊下設計やエレベーターの基数などの影響があってか棟によって管理費単価にバラツキがあるのですが、実際、管理費会計がどんな感じなのかお伝えできればと思います。
※ちなみに、私は会計の専門家(以前はプロフィールにそのように書いていたのでご存知の方もいらっしゃるかと…)ですし、さらには管理業務主任者試験にも合格していますが(もう内容忘れたよね…)、管理組合の会計や運用に周知しているわけではありません。あしからず。

さて、取り上げるのはシービレッジです。A~E棟の5棟で構成されており、棟によって「内廊下」や「3戸1エレベーター」などが導入されていることで数字に違いが出ています。
マンションは2つとして同じものがないのでこういった内廊下やエレベーター基数など「特定の要素のみ差がある物件の比較」というのは通常不可能なのですが、シービレッジにおいては可能で興味深かったので簡易的ではありますが分析してみたというわけです。

第1期1次で分譲され、管理費単価が明らかになっているのは以下の3棟で、エレベーター基数と共用廊下の設計は以下になりますね。

A棟:298円/㎡(179戸3基、外廊下)
B棟:358円/㎡(78戸2基、「内廊下」)
D棟:310円/㎡(177戸3基、外廊下)

この管理費単価は、全体・街区(ビレッジ)・棟、それぞれの管理費の合計であり、同じシービレッジ内である以上、全体・街区組合の管理費は157円/㎡と同じです。

つまり、棟ごとの管理費単価は上から157円/㎡を引いた
A棟:141円/㎡
B棟:201円/㎡
D棟:153円/㎡
ということになります。

そして、当然のことながらこの管理費(管理組合にとっての「収入」)は管理にかかる各種コストの積み上げで計算されており(管理組合にとっての「支出」)、支出の内訳を管理費同様に㎡単価に計算しなおしてみると…
SnapCrab_NoName_2019-9-20_9-40-53_No-00.png
※内訳の中で金額的に差がなく今回表示する意味合いの低いものは「その他」としてまとめています。

見ての通り支出の中で大きな割合を占める「電気料」(内廊下には冷暖房機能の付いたエアコンが付くので外廊下物件と比べ電気代が嵩むのが一般的です)と「管理委託費」の差がほぼそのまま管理費の差となって表れたような形なのですが、管理委託費としてまとまってしまっていると何もわからんのでさらに「管理委託費の内訳」をやはり㎡単価換算してみました。SnapCrab_NoName_2019-9-18_17-53-31_No-00.png
※各種点検は毎月行われるような類のものではありませんので、年単位で必要な総コストを月割で表示したものになります。

この結果から、気になるB棟の管理費高の要因は、上述の電気・水道代の他に「日常清掃費、エレベーター保守料、オートドア・ゴミ脱臭装置点検費用」など共用部の点検費用と言ったところが挙げられるでしょうか。

B棟はいわゆる「3戸1エレベーター」を採用したことでエレベーターの基あたりの戸数が少なくなっていますし、共用廊下を2つに分けたことで1フロアに各階ゴミ置場を2つ設ける必要があったことなども影響した結果なのだと思います。
清掃費に関しては外構部分も含め単純にB棟が3棟の中で最も小さいこと(スケールメリットに欠けること)も影響してはいそうですが…。

ちなみに、ディスポーザー関連コストにおいてもう少し差が出るのかと思いましたが(ちなみに、ディスポーザー汚泥引抜費用は管理委託費ではなく「表①のその他の保守料」に入っている)、B棟でも結構なスケール(100㎡超が少なくない総戸数78戸)を有しているということもあるのか戸あたりの負担額にそこまでの差は出ていないようです。

ただ、たとえ総戸数が少なくともほぼ変わらない金額がかかってくるわけであり、「平均専有面積60~70㎡の総戸数50戸未満のような一般的なスケールの物件(※)」ではかなり負担が大きくなることがお分かりいただけるのではないでしょうか。
(※)住戸面積の合計を65㎡×40戸=2,600㎡と仮定すると単純計算でこのB棟の3倍程度の㎡単価になるはずでおおよそ税込で30円/㎡弱ぐらいにはなるのではないでしょうか(「その他の保守料」にはディスポーザー関連以外のコストも入っているのであくまで推定です)。

前回までのハルミフラッグ

この後はいつも通り間取りを1つ取り上げる予定だったのですが、かなり長くなってしまったので続きは次の記事ってことで(汗)。

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