ハルミフラッグ【B棟の将来的な修繕負担は管理費以上にお高め】8階107㎡9,630万円(坪単価297万円)

先ほどの記事の続きで、こちらもハルミフラッグです。

純粋に続きとなると、間取りについて書いていく感じになるのですが、せっかく2記事に分けたので先ほどの管理費会計に続き、ここでは修繕積立金についてもちょっくら取り上げてみようと思います~。

A棟(総戸数179戸でEV3基・外廊下)とB棟(総戸数78戸でEV2基・内廊下)の修繕積立金シミュレーション(一時金を徴収しない案)の比較でごわす。
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※これ以外に街区分と全体分がかかりますが、ここではA棟とB棟の比較をしたいため割愛しています。

B棟は当初から気持ち高めの設定である上、20年前後で最大となった際の上昇率で比較してもA棟の約284%に比し、B棟は約384%と将来に渡りかなり負担が大きいことが分かりますね。
※20~30年で5倍程度になることはけして珍しくないのでそれと比べれば安いのですが、ハルミフラッグ自体が当初の引渡し時に120月分(A棟は95円/㎡×120、B棟は102円/㎡×120)とかなり高めになっていることで幾らか抑えられているという見方も出来るでしょう。なお、街区分は「当初58円/㎡⇒26年後のMAX時175円/㎡」です。

膨大なデータを掲載する必要があるので、A棟とB棟の各年ごとの具体的な修繕箇所・金額については割愛しますが、実際、どのような部分の修繕コストに違いが出ているかを見てみたところ、「内部仕上工事、給水設備工事、給排気その他設備工事、電気設備工事」あたりにおいて規模の差を考慮した上でもB棟の金額が大きくなっており、特に電気設備工事の影響が大きいようですね。

なお、影響が大きいと思われたエレベーター設備工事に関しては、30年前後のところにA棟において82,000千円、B棟において35,000千円という大きな金額があり、主にエレベーターの交換コストになるのだと思いますが、B棟が意外にも安いのはなぜなのでしょう???

前回までのハルミフラッグ

公式ホームページ
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お部屋はシービレッジB棟107㎡の4LDK、南東・北西の両面バルコニープランになります。南東は言うまでもなくオーシャンフロントで、眼下もパークビューという魅力的なポジションです。

南方向の視界(眺望)が望みやすくなるバルコニー戸境の設計(エアサンテイク・フィン)もお見事ですし、波形のオーシャンビューバルコニーも魅力的ですね。

間取りとしては、3戸1エレベーター採用のシービレッジB棟ならではの魅力的なプランになります。
北東側にも隣接住戸があるので一般的なフロアプランだと北西側を一直線に共用廊下が貫くことになるのですが、エレベーターを2基設け、かつ、共用廊下を2つ(それぞれの共用廊下が面しているのは1フロア3戸ずつのみ)に分けたことでこういった中住戸ポジションでも両面にバルコニーを施すことが出来ているのです。

両面バルコニープランの魅力は、単純に全室を無理なくバルコニーに面した位置に出来る(プライバシー上、難のある共用廊下側の居室がない)という点に留まらず、動線面にもありますね。
両面バルコニープランの玄関はいわゆる「センターイン」と言われる間取りの中央付近にあり、このプランで言う南東側と北西側とでPP分離が行いやすいという魅力もあります。

当プランはハルミフラッグのプランの中でもゆとりのある方となる100㎡超のプランニングがなされていますし、こういったPP分離性の高いプランが非常にマッチしていると思います。

なお、107㎡というゆったりとした面積がありながら柱のアウトフレームもかなりきれいに出来ている点も素晴らしいですね。

坪単価は297万円。面積が大きいためグロスはそれなりではありますが、面積帯からするとかなり効率的なプランですし、一般的な中住戸よりも魅力がある両面バルコニープランになりますので魅力ある水準だと思います。
最大天井高が3.15mと段違いに高くなる(サッシ高もそれに伴い高くなる)最上階でも坪単価311万円ですので(11~13階も2.7mとそれ以下のお部屋よりも20cm高い)、そりゃあ最上階が人気になっちゃうわけですが…。

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