デュオステージ向ヶ丘遊園【至る所に窓のある三面開口プラン】46㎡4,260万円(坪単価308万円)

デュオステージ向ヶ丘遊園。

所在地:神奈川県川崎市多摩区登戸字戌耕地1914-2
交通:向ヶ丘遊園駅徒歩2分、登戸駅徒歩9分(小田急線。JR線は徒歩10分)
用途地域:商業地域
階建・総戸数:11階建、30戸

先日取り上げた駅南のミオカステーロ向ヶ丘遊園Ⅱステーションプレミアとは異なり駅の北側になるので登戸駅までの距離は少し遠くなりますが、向ヶ丘遊園駅はさらに近い駅徒歩2分ですし、同様に駅近でありながら落ち着きを感じることが出来るポジションになります。

なお、プランは30~40㎡台のみで構成されており、向ヶ丘遊園駅ではあまり見られない面積帯になります。ただ、近年の向ヶ丘遊園駅はブリリア向ヶ丘遊園プレシス向ヶ丘遊園、そしてミオカステーロ向ヶ丘遊園Ⅱステーションプレミアと新築分譲マンションの供給が盛んですし、このような駅近立地ならばこのようなプランニングが競合を避ける意味でも良いのかもしれませんね。

設計は尾崎建築設計、施工は鉄建建設です。
敷地面積約360㎡に過ぎないコンパクトばかりの小規模物件ですのでとりわけ目立つ共用部などは存在しないものの、両サイドに植栽が施されたエントランス周りの雰囲気は悪くありません。

また、外観デザインにはわりと特徴がありますね。
複数色のタイルとバルコニー手摺の使い分け、また、バルコニー周りに凹凸を設けることでグリッドラインを際立たせた外観はかなり繊細なものです。

公式ホームページ
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お部屋は46㎡の2DK、南東・北東・南西の三方角住戸です。当物件の敷地はL字形状になっており、建物も同様にL字なのですが、当プランの場合は南東面が接道したポジションになります。
北東は9階建のビルが建設中なので視界は妨げられてしまいますが、南東は道路の向かいに戸建、南西も低層建物という良好なポジションになります。

間取りとしては、物件内では最も大きなものになりはするものの、46㎡の2DKということで「かなり今風(※)」のプランニングになりますね。
※面積を可能な限り絞りつつも部屋数を確保したプラン。同様のプランニングでも2LDK表示しているプランもあります。

この大きさですのでDKは9.5畳しかないのですが、一方で洋室1は6.1畳もあるという一風変わった印象のあるものです。洋室1を5畳ぐらいにしてLDKで10畳超を確保した方が見映えが良かったような気もするのです。
ただ、3畳の洋室2はウォールドアを開け放つことによりDKと違和感なく一体利用可能なものになっていることを考えると「12.5畳のLDKと6.1畳の洋室の1LDK」という見方も出来ますので、バランス的にはこの方が良いのかもしれません。

まぁ、ウォールドアを開け放つ形での1LDKだと初めから1LDKがプランニングされていた場合と異なりオープンキッチンにならないのがちょっと残念ではあるのですが…。

なお、トイレや浴室にまで窓のある三方角住戸ならではの採光・通風に優れたプランで小規模物件だからこそ実現するものと言えるでしょう。

坪単価は308万円。当物件の平均は320万円ほどになるようで、ブリリアが平均坪単価約230万円、ミオカステーロが平均坪単価約260万円という水準であることからもお分かりのようにファミリータイプとは異なり単価が大分高めに出ています。

コンパクト物件の単価がこのぐらい高めに出るのは一般的なことではあるのですが、駅近とは言えコンパクトニーズが旺盛とは言い難い向ヶ丘遊園駅のマンションであることを考えるともう少し単価が抑えられていても良かったような印象ではありますね。

プレシスは55㎡~あり、安いお部屋は4,000万円を切っているのでここと比べると価格が思い切り逆転してしまっています…。立地の差こそあれど、プレシスは「ファミリータイプ中心」であるのに対して、こちらが「コンパクトタイプ中心」であるがゆえに生じる現象で、こういった「間の面積帯(40~50㎡台)」のプランは物件によって単価がかなりブレることが少なくありませんね。

設備仕様面は、小規模のため当然ディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなどのワンランク上の仕様も見当たりません。ただ、食洗機はついていますし、この2DKプランだけは床暖房もついているのは良い点でしょう。

管理費は274円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、スケールに欠ける物件(30~40㎡台のみの総戸数30戸)ゆえに多少高めに出ている感じです。

駐車場は平置2台となります。

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