2019年8月の首都圏マンション発売戸数

不動産経済研究所の発表によると8月の首都圏のマンション販売は、
発売戸数1,819戸(前年同月比21.1%増)
1戸あたり価格6,405万円(前年同月比19.5%増)
契約率75.4%(前年同月比10.9ポイントアップ)
とのことです。

案の定というか当然というかハルミフラッグ第1期1次600戸の影響が非常に大きな結果になりました。

発売戸数自体は例年の8月(お盆があるため例年低調)と大きな差はないものの、平均価格・契約率に関しては、1,819戸のうちおよそ3分の1を占めるそのハルミフラッグの影響が如実に感じられる数字になっています。

ご参照)前月記事からの抜粋
契約率(※1)と価格(※2)はかなり伸びると思いますけれども。。。
(※1)600戸に対して1,543の登録があったので平均倍率は2.6倍。人気の偏りが大きい物件のため第1期に登録の入らなかったお部屋もわりとありましたが、翌週に「再登録」が行われましたので「8月中」という意味では契約率は100%に近いはず
(※2)600戸のうち最も面積が小さいものでも66.59㎡あり、最低価格は5,400万円。大半が80㎡超でグロス6,000~7,000万円台のお部屋が中心、また、億超えのお部屋も100戸を超えていたので平均価格はかなりの水準になるはず

なお、契約率に関しては、2016年12月以来2年8ヶ月ぶりの高水準であり、ハルミフラッグの100%に近い契約率がそれ以外の60%中盤のいつも通りの水準を引き上げた形なのは間違いありません。
ざっくり「ハルミフラッグの発売戸数」と「それ以外の物件の発売戸数」を「1:2」とし、ハルミフラッグ98%(仮)、その他65%(仮)とすると全体契約率は「76%」と計算できますね…。

なお、価格に関してもハルミフラッグの影響が強く感じられるわけですが、単価に関して言えばまた違った影響がみられます。
首都圏全体でみるとハルミフラッグの単価は平時の平均以上の水準になるのですが、都区部においてはむしろ「平均以下」であり、今月の都区部の平均単価は前年同月比で17.9%も低下するという「逆効果」が生じています。

ハルミフラッグの坪単価は300万円ほどで単価自体は都区部の物件としては控えめではあるものの、最低66㎡・大半が80㎡超という近年稀に見るほどの大きなプランニングであるため平均価格(グロス)と平均単価では大きく異なる結果が生じるというわけですね。

今月の都区部は約1,200戸(ハルミフラッグ含む)の発売で坪単価は約325万円(㎡単価は98.5万円)ですので、ハルミフラッグの影響がかなり大きい(単価はハルミフラッグのせいで大分下がっている)ことがお分かりいただけるのではないでしょうか。
ちなみに、今月の平均専有面積は約71.5㎡という通常ありえない水準を記録していますね。

また、毎月恒例の億ション比率ですが、こちらもハルミフラッグの影響で約8.6%という今年最も高かった3月を超える水準になりました。前月の記事でも言及したように、ハルミフラッグは一般的に利回りが高く投資として人気になりやすい「低グロス・低単価住戸」を上回るレベルで「一部の億超え住戸」に人気が集中しており(パークA棟の約11,000万円のルーバル付のお部屋が71倍、シーA棟の128㎡の最上階住戸13,000万円超が44倍など)、物件次第・条件次第・価格次第ではあるものの潜在的な億ションニーズはまだまだ十分過ぎるほど存在しているのは確かでしょう。

さて、次月9月はとりわけ大規模な供給ではないものの、ザ・ガーデンズ大田多摩川ザ・パークハウス市ヶ谷ブランズ北千住あたりの第1期が行われています。9月は例年3,000戸前後の供給というそれなりの数の供給がなされているのですが、今年はやはり例年よりも低調な印象で…。
ハルミフラッグ祭りの「ピーク」は越えたはずですがそれがどのように表れてくるのか興味深いところです。

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