シエリア宮崎台【久々の「南口」、高買物利便性】86㎡6,700万円台(予定)(坪単価約258万円)

シエリア宮崎台。

所在地:神奈川県川崎市宮前区馬絹2-1723-1(地番)
交通:宮崎台駅徒歩10分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:7階建、64戸

宮崎台駅~宮前平駅~鷺沼駅にかけては近年非常に分譲マンションの供給が盛んで、価格高騰も影響し販売に苦戦している物件は少なくありません。

当物件はギリギリ徒歩10分圏内ではあるものの、当物件の敷地と駅付近の標高差は20m以上あり、徒歩分数以上の労力が必要なポジションになります。そのため、けして利便性の高いポジションとは言えず交通面においては先行物件・ライバル物件などと比べ強調出来る点は見られません。

ただ一方で、買物利便性に関して言えばかなり特色のあるポジションです。当物件は駅南口から南に向かった尻手黒川道路を越えた先にあり、尻手黒川道路沿いの大型商業施設を利用しやすいのが1つのポイントになります。

中でも徒歩1分のところにメガドン・キホーテ、ノジマ電機(セリアとロピア併設)があるので買物利便性に関しては相当高いポジションになりますね。

物件は南向きのサザンコートと東向き(ホームページ等では南東向きと謳われていますが…)のゲートコートの2棟構成で、ゲートコートは泉福寺のお墓ビューになりますが、サザンコートは尻手黒川を背に向ける感じなので喧騒の影響はほぼ受けることなく、かつ、南側には戸建住宅街が広がっているので視界面での魅力も高いです。

ちなみに、いわゆる宮崎台駅のいわゆる南口物件(コンパクトマンション除く)は2014年のグランドメゾン宮崎台以来でわりと久々になります。
※線路の南側と言う意味では2015年にブランズ宮崎台プレイスが分譲されていますが、アクセス的には北口からになります。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2019-9-18_12-3-3_No-00.png
お部屋はサザンコートの86㎡の4LDK、南東角住戸です。敷地形状などが影響しサザンコートとゲートコートはいわゆるL字配棟ではなく、このサザンコートが南西方向に振れているためこちらの角住戸は「南角」と言っていいぐらいの日照的に絶好のポジションになりますね。

この上層階住戸はもちろんのこと中層階以上で視界抜けも得られる恵まれたポジションになります。
北東方向、眼下にはそのお墓も見てしまいますがこの程度であればそう気にはならないでしょう。

間取りとしては、物件内で最も大きなもので4LDKであることを考えても狭小トレンドが日に日に強まるこのご時世においてはかなりゆとりを感じるものです。当物件は南西角(81㎡)にも4LDKが採用されており、物件として4LDKに力を入れていると感じますね。

エリアは全く異なりますが近年のシエリアシリーズで言うとシエリア所沢があり、あちらは角住戸でも60~70㎡台という感じでしたので、同ブランドながらコンセプトがかなり異なる物件です。

ただ、共通点もしっかりとありますね。柱がきれいにアウトフレーム化されています。
バルコニー側の柱がアウトフレーム化されるのはオプレジなどの一部デベロッパーの物件やいわゆるワンルーム投資マンションを除くとごくごく当たり前のことなのですが、共用廊下側の柱までこんなにきれいにアウトフレームされる物件というのは感覚的に全体の1割にも満たないと思います。

当プランはいわゆる田の字ベースの長方形の一部を南東側に延長したもので(LD・洋室3~4の端のこと)、それらの居室の南東面には下り天井(梁)による影響が大きくなってはいるものの、柱の影響をほとんど排除したことで86㎡の角住戸としては効率性の高いものとなっていますね。

角住戸ながら玄関廊下は一直線でありプライバシー面への配慮には欠けますが、洋室3室に加え洗面浴室もノンリビングインであり、昨今頻繁にみられるリビングインばかりの角住戸とはかなり趣の異なるものになります。

南面のメイン開口部だけでなく北側共用廊下側の開口部に関してもスパンのわりに開口部幅が狭く感じるのは玉に瑕ですが…。

坪単価は予定価格で約258万円。北口側で先行して分譲中の駅徒歩8分のディアスタ宮崎台が平均坪単価約240万円、駅徒歩7分のクレアホームズ宮崎台が平均坪単価約250万円といったところなのですが、こちらは駅が多少遠くなる分(起伏も激しい)、それらと比べると幾らか弱めの設定になるようです。

お墓ビュー、かつ、日照時間も短いゲートコートはかなり単価が抑えられているので、平均で論じるのはあまり意味がないのですが、平均としてはそれらよりもわりと下になりそうですね。

0 Comments



Post a comment